حق خانه‌دارشدن؛ رؤيايي که روي زمين مانده است
اصل «31» قانون اساسي مي‌گويد: داشتن مسکن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است؛ دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها که نيازمندتر هستند، به‌ويژه روستانشينان و کارگران، زمينه اجراي اين اصل را فراهم کند اما انگار اين اصل، کاملا روي زمين مانده است. نگاهي به تجربه سال‌ها اجراي سياست خانهدارکردن اقشار ضعيف و آسيب‌پذير جامعه، به‌خوبي نشان مي‌دهد که در ايران سياست‌هاي تأمين مسکن، همواره به ضد خود تبديل شده است.
دولت‌ها مي‌گويند همه تلاش خود را براي خانه‌دارشدن دهک‌هاي درآمدي متوسط و سطح پايين جامعه به کار گرفته‌اند اما آن دسته از متقاضيان مسکن که به خانه به دوشاني بی‌سرپناه تبديل شده‌اند، گلايه دارند که خانه‌دارشدن آنها هيچگاه دغدغه هر دولتي که بر سر کار آمده، نبوده است. براي بررسي دقيق بايد يک‌بار از زاويه دولت‌ها به اين بخش نگاه کرد، حرف‌هاي سازندگان بخش خصوصي را شنيد و يک‌بار هم پاي درددل مردم نشست. در اقتصاد همه‌چيز با درصد مشخص مي‌شود؛ چند درصد از مردم خانه ندارند؟ چند درصد از مردم بد‌مسکن هستند؟ چند درصد از مردم خانه دارند؟ چند درصد از مردم حاشيه‌نشين هستند؟ پرسش‌هايي است که بارها مطرح و پاسخ‌هاي متفاوتي به آن داده شده است.
با يک سرچ چند ثانيه‌اي در گوگل، انواع و اقسام اين درصد‌ها جلوي چشم رژه مي‌روند که هيچ‌کدامشان هم ثابت نماندند. به جاي به بازي‌گرفتن اعداد بايد سؤال راحت‌تري پرسيد؛ چرا مشکل مسکن هنوز در ايران حل نشده است؟ محمد‌مهدي مافي، رئيس کانون سراسري انبوه‌سازان استان تهران، به اين پرسش پاسخي تکراري اما قابل تأمل مي‌دهد: «مسکن در ايران يک کالاي سرمايه‌گذاري است. قوانين مالکيت در ايران هم به گونه‌اي است که به سرمايه‌اي‌شدن مسکن دامن مي‌زند.» مافي اين‌طور توضيح مي‌دهد: «ما يک نصيحت را از پدران و پدربزرگان خود آويزه گوش کرده‌ايم که خريد ملک، بهترين سرمايه‌گذاري است، اينکه هر بار زمين خوردي، دستت را به زمين بگير و دوباره روي پاي خود بايست.»
احمدرضا سرحدي، يکي از انبوه‌سازان قديمي هم همين نظر را را دارد. او به دخالت بيش از حد دولت‌ها در سياست‌هاي تأمين مسکن هم اشاره مي‌کند. سرحدي بر اين باور است: «اگر مي‌بينيم که در بسياري از کشورهاي توسعه‌يافته در حدود 70 درصد از هزينه‌هاي تأمين مسکن از سوي دولت تأمين مي‌شود، به اين دليل است که دولت‌ها قصد کاسبي در اين بخش را ندارند و اراده‌شان براي حل مشکل مسکن واقعي بوده است.» او تلويحا به اين موضوع تأکيد مي‌کند که در ايران دولت‌ها نتوانستند از سود سرشار بخش مسکن چشم بپوشند و به همين علت، بخش خصوصي را در اين بخش تقويت نکردند.
دخالت بيش از اندازه و غير‌معقول دولت در بخش مسکن، موضوعي است که همه دست‌اندرکاران بخش خصوصي روي آن اتفاق‌نظر دارند. همه دولت‌ها اين ادعا را داشته‌اند، آمده‌اند تا مشکل تأمين مسکن را در ايران يک‌بار براي هميشه حل کنند. هر دولت به يک برنامه جديد آمد و با هزار مشکل، از ميدان رفت. بسياري از کارشناسان اقتصاد مسکن بر اين باور هستند هر جا دولت‌ها تمرکز بيشتري روي اين موضوع بسيار مهم گذاشتند، اوضاع آشفته‌تر شد. آنها مي‌گويند: «در بخش مسکن ايران قوانين و برنامه و آيين‌نامه براي تأمين مسکن اقشار مختلف وجود دارد، آنچه نيست، ضمانت اجرايي براي پياده‌کردن درست و بدون نقص اين قوانين است.»
قوانين بخش مسکن از سال‌هاي دور تا به امروز؛ فروش متري
سال 87 بود که زمزمه‌هايي از يک طرح جديد و ناشناخته در بازار مسکن به گوش رسيد، طرح فروش متري مسکن؛ آن‌هم در زماني که بسياري از اقشار ضعيف جامعه آشنايي درستي با روش سرمايه‌گذاري در بورس نداشتند، چه برسد به آنکه بخواهند به شيوه فروش متري، خانه‌دار شوند. طرح فروش متري مسکن در سه مرحله براي تأمين‌مالي تدريجي ساخت حدود 10 هزار واحدمسکوني به اجرا درآمد اما بعدها به خاطر آنچه «ريسک مالي طرح» عنوان شد، در بايگاني شهرداري قرار گرفت و متوقف شده است.
شهرداري تهران در طرح فروش متري مسکن، با تعريف پروژه‌هاي مسکوني در بافت فرسوده، سهام واحدهاي در حال ساخت را در گروه‌هاي حداقل پنج مترمربعي با قيمت متري 900 هزار تومان عرضه کرد و مقرر شده بود در پايان پروژه، خريداران متري، از بين دو گزينه شامل «تسويه‌حساب با شهرداري براساس قيمت روز متراژهايي که خريداري کرده‌اند و خروج از طرح» يا «خريد مابقي متراژ معادل يک واحدمسکوني با قيمت روز»، يکي را انتخاب کنند اما افزايش قيمت مسکن از يک‌سو و رشد پيش‌بيني‌نشده قيمت مصالح ساختماني در طی پروسه ساخت اين واحدها، قيمت نهايي را به چندبرابر عدد 900 هزار تومان در هر مترمربع رساند و عملا توجيه اقتصادي طرح فروش متري را زيرسؤال برد.
در اين طرح اگرچه مسير صاحب خانه‌شدن براي گروهي از متقاضيان که قادر به تأمين يکباره پول درشت براي خريد مسکن را ندارند، فراهم مي‌شود و نحوه پرداخت پول از حالت پيش‌خريد‌هاي عرف در بازار نيز راحت‌تر است اما چون که تجربه‌هاي قبلي نشان داد که قيمت فروش‌متري هنگام تکميل واحد مسکوني چندبرابر مي‌شود، اجراي آن ريسک‌زا توصيف شده است. 20 ارديبهشت سال 91 بود که طرح فورش متري مسکن براي هميشه متوقف شد. حميد‌رضا ميرمعيني، يک کارشناس ارشد بازار سرمايه دراين‌باره مي‌گويد: تا زمانی که سرمايه‌گذاري در بازارهاي طلا، دلار و سکه و احيانا خودرو رونق داشته باشد، بازار سرمايه نمي‌تواند رشد معقول و منطقي داشته باشد؛ چه برسد به آنکه چنين طرح‌هاي ناشناخته‌اي هم براي مردم اجرا شود.
بي‌مهري مسکن مهر
طرح پرسروصداي مسکن مهر که يک سال بعد از رئيس دولت‌شدن محمود احمدي‌نژاد اجرا شد، صداي همه را درآورد. اين طرح نه‌تنها به‌عنوان يک ميراث شوم از سوي احمدي‌نژاد روي دست دولت يازدهم مانده که به نظر نمي‌رسد هيچ دولتي بتواند به اين راحتي‌ها از زير بار آن شانه خالي کند. گفته مي‌شود رقمي دو برابر بودجه عمراني کشور در همان سال‌هاي 85، پول براي ساخت مسکن مهر هزينه شد اما تا جايي پيش رفت که عباس آخوندي، وزير راه‌وشهرسازي در ابتداي شروع به فعاليت خود گفته بود: «اگر مي‌توانستیم، همه خانه‌هاي ساخته‌شده را تخريب مي‌کرديم.» حسن روحاني بارها در سخنراني‌هاي خود گفته بود: «نمي‌توانیم در بيابان براي مردم خانه بسازيم و به آن افتخار کنيم.»
مسکن مهر قرار بود براي افراد نيازمند و اقشار آسيب‌پذير باشد اما وقتي مشخص شد که تير دولت‌هاي نهم و دهم به سنگ خورده، برخي از کارشناسان حامي سياست‌هاي اقتصادي دولت احمدي‌نژاد، اين‌طور اظهارنظر کردند که اين طرح قرار نبوده آسيب‌پذيرها را خانه‌دار کند و هدف از اجراي اين طرح، خانهدارکردن دهک‌هاي درآمدي متوسط بوده است. پس از آثار منفي‌اي که اجراي نادرست طرح مسکن مهر بر اقتصاد کشور گذاشت، دولت يازدهم با بهره‌گيري از تجارب بين‌المللي، طرح جديدي را با عنوان «تأمين مسکن اقشار کم‌درآمد» يا «مسکن اجتماعي» در دستور کار قرار داده که نخستين مراحل اجرايي آن در سال جاري آغاز شده است.
درواقع هم دولت نهم به‌عنوان مبدع طرح مسکن مهر و هم دولت يازدهم به‌عنوان طراح مسکن اجتماعي، يک هدف را دنبال مي‌کردند که آن هدف تأمين مسکن ارزان‌قيمت و آسان براي اقشار کم‌درآمد است اما طرح مسکن مهر به‌دليل اجراي نادرست، به‌ويژه در بخش تأمين منابع مالي آن و همچنين جانمايي اشتباه با وجود اینکه به ساخت بيش از يک ميليون واحد مسکوني در کشور منجر شد ولي نتوانست به اهداف پيش‌بيني‌شده خود دست يابد زيرا به علت فاصله زياد با شهرها و وجود‌نداشتن زيرساخت‌هاي ضروري، هم‌اکنون بسياري از واحدهاي مسکوني مهر ساخته‌شده، خالي از سکنه است اما طرح مسکن اجتماعي با اشراف بر نواقص و کاستي‌هاي مسکن مهر با ترکيب دو هدف مهم، قصد دارد اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند. در اين طرح با انتخاب بافت‌هاي فرسوده درون شهرها و تأمين زمين مورد نياز ساماندهي بافت‌هاي فرسوده شهري به‌عنوان نخستين هدف در دستورکار قرار گرفته است و از‌سوي‌ديگر با ساخت مجتمع‌هاي مسکوني، علاوه بر سکونت مالکان اين خانه‌هاي قديمي، بخشي از متقاضيان کم‌درآمد مسکن در واحدهاي ساخته‌شده جاي مي‌گيرند.
به‌اين‌ترتيب، طرح مسکن اجتماعي با نام «تأمين مسکن اقشار کم‌درآمد» که با تفاهم وزارت‌هاي راه‌وشهرسازي و تعاون، کار و رفاه اجتماعي نهايي شد، اسفند سال گذشته با حضور اسحاق جهانگيري، معاون اول رئيس‌جمهوري، در شوراي‌عالي رفاه به تصويب رسيد و اکنون وارد مرحله اجرايي شده است. با نگاهي به نسخه‌هايي که از سال‌هاي گذشته تاکنون براي بخش مسکن پيچيده شده است، اين‌طور بر مي‌آيد که اين بخش دچار سرگيجه شده و هر دولتي که مي‌آيد، قانون جديدي را با خود مي‌آورد اما تضميني هم نيست که در دولت بعدي همان قوانين اجرا شود. حالا پاي درددل جويندگان خانه که مي‌‌نشيني، فقط يک چيز را مي‌گويند: ما کي خانه‌دار مي‌شويم؟
پرسش هم همين است، مشکل مسکن چه زماني در ايران حل مي‌شود؟
اخبار اقتصادی - وقایع اتفاقیه