گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

روزنامه حمایت: یکی از بهترین راه‌هایی که برای خانه‌دار شدن وجود دارد، پیش‌خرید آپارتمان است. در این نوع قرارداد، واحد مسکونی، قبل از آن که ساخته شود یا کار ساخت آن به اتمام برسد، مورد معامله قرار می‌گیرد.

حسن این نوع قرارداد آن است که پیش‌ خریدار، مبلغی را که باید برای پیش‌خرید بپردازد، کمتر از مبلغی است که در صورت اتمام کار و تکمیل آپارتمان مجبور بود بپردازد. برای پیش‌فروشنده نیز این مزیت وجود دارد که می‌تواند از طریق پیش‌فروش بعضی از واحدهای خود، سرمایه لازم برای تکمیل تمام آپارتمان را فراهم آورد.

اما قرارداد پیش‌فروش آپارتمان که به نظر می‌رسد برای دوطرف معامله دارای مزایایی است، در حال حاضر تبدیل به یکی از مشکل‌سازترین قراردادهای موجود در کشور شده است. درصد بالایی از پرونده‌های موجود در دادگستری ها به این نوع قراردادها برمی‌گردد. دلیل اینکه این روش خانه‌دار شدن تبدیل به یکی از مشکل‌سازترین موضوعات حقوقی برای نظام قضایی شده، سوءاستفاده‌هایی است که معمولا پیش‌فروشنده از قرارداد می‌کند. به تازگی قانونی در این باره به تصویب رسیده تا بلکه این حوزه از قراردادها را سامان دهد. این قانون با نام قانون پیش‌فروش آپارتمان، مقررات کارآمدی را در حمایت از پیش‌خریدار وضع کرده است. با این وجود، برخی از حقوقدانان بر نقاط ضعف و کاستی‌های این قانون تاکید دارند. در مجموع باید تصویب این قانون را گام مثبتی در حل مشکلات قراردادهای پیش‌فروش دانست.

کاستی‌های قانون پیش‌فروش آپارتمان
در خصوص پيش‌فروش آپارتمان‌ها با يك مشكل اساسي روبه‌رو هستيم و آن اين است كه در نهاد حقوقي ايران، فروش عين‌معين در صورتي امكان دارد كه در هنگام بيع عین معين موجود باشد؛ با توجه به اين كه املاك در دسته ‌بندي اموال، جزو عين به شمار مي‌آيند، بنابراين وجود افراد در هنگام تنظيم قرارداد لازم و ضروري است. علیرضا مشهدی‌زاده با اشاره به این مشکل می‌گوید: پيش‌فروش ساختمان براساس اين ديد‌گاه داراي ايراد حقوقي است كه حتي در بعضي موارد هنوز شاهد نقص‌ها و مشكلاتي به دليل سکوت قانون جديد در این باره هستیم. به طور مثال 5 واحد آپارتماني را به 10 نفر مي‌فروشند كه ناشي از ثبت عادي معاملات املاك است و تا زماني كه اين موضوع به صورت اساسي حل نشود؛ ثبت پيش‌فروش املاك در دفاتر اسناد رسمي صورت نمي‌گيرد.
اين وكيل دادگستري در گفت‌وگو با «حمایت» می‌گوید قانون‌‌گذار بايد هرچه سريع‌تر جلوي دخالت بنگاه‌ها را در مورد تنظيم قرارداد‌ها و معاملات عادي بگيرد. يا اين‌كه براي تنظيم‌كنندگان مسئوليت‌هايي را در نظر بگيرد تا در صورت نقض تعهدات از سوي طرفين، تنظيم‌كننده نيز مسئول باشد تا ديگر هر فرد نا آگاه صرفا براي منافع مادي اقدام به تنظيم معاملات ملكي نکند.

کم‌توجهی به جایگاه دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اجاره‌نامه
مشكل اصلي در خصوص فروش املاك و معاملات اموال غيرمنقول، معاملات عادي بدون ثبت رسمي است. علي‌رضا مشهدي زاده با اعلام این موضوع مي‌افزايد: طبق آمار مركز انفورماتيك قوه‌قضاييه بيش از 30 درصد از دعاوي مطروحه در دادگستري‌هاي كشور ناشي از معاملات عادي املاك است. این حقوقدان دلیل این مشکلات را دخالت بنگاه‌هاي معاملات املاك در تنظيم قرارداد‌ها و عدم توجه به ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمي می‌داند و تاکید می‌کند: در هيچ جاي دنيا بنگاه‌هاي معاملات املاك حق تنظيم مبايعه‌نامه ندارند. بنگاه‌هاي معامله در واقع نوعي دلال به شمار مي‌آيند و اقدام به يافتن مشتري جهت طرفين معامله می‌کنند. در فرانسه و انگليس پس از يافتن طرفين معامله، قرارداد توسط حقوق‌دان و وكلا‌ي دادگستري تنظيم مي‌شود در واقع اتمام مسئوليت قانوني از جمله نقض تعهدات نيز بر عهده وكلا است. وي متذكر مي‌شود: متاسفانه در ايران بنگا‌هاي معاملات اقدام به تنظيم مبايعه‌نامه از لحاظ حقوقي كرده و باعث ايجاد مشكلات بعدي می‌شوند. وی توضیح می‌دهد: بنگاه‌ها مبالغ زيادي نيز از طرفين معامله دريافت می‌کنند و هيچ مسئوليتي در قبال طرفين ندارند که این موضوع قابل انتقاد به نظر می‌رسد. وی ادامه می‌دهد: نكته قابل توجه اين است كه حق‌الزحمه دلالي بنگاه‌هاي معاملات از دفاتر اسناد رسمي بيشتر است.

مزایای تصویب قانون
ثبت قانوني پيش‌فروش ساختمان امري است كه مربوط به سازمان ثبت و قوه‌قضاييه می‌شود. مهدی صالحی وكيل دادگستري با اشاره به این موضوع می‌گوید: جلو‌گيري از تداخل معاملات تكراري نسبت به يك ملك از اهمیت زیادی برخوردار است زيرا این عمل خلاف قانون، مشكلات متعددي را برای خریداران به وجود مي‌آورد. وي در بیان این مشکلات می‌گوید: از جمله مشکلاتی که معاملات مکرر نسبت به یک ملک به وجود می‌آورد، تراکم پرونده‌های مربوط به این دعاوی در دادگستری است، به طوري كه شخصي ملكي را به چندين نفر پیش‌فروش می‌کند و زماني كه خريداران از اين موضوع آگاهي پيدا مي‌كنند، همه براي ادعاي مالكيت به دادگاه مراجعه مي‌كنند. بنابراین عملا یک ملک، چندین دعوا را به وجود آورده است که اگر مقررات دقیقی در این باره به تصویب برسد، به کاهش پرونده‌های مطروحه در دستگاه قضایی کمک فراوانی خواهد کرد.
مهدی صالحی به مشکل دیگری که در این خصوص وجود دارد نیز اشاره می‌کند. وی توضیح‌ می‌دهد: در شرایطی که یک ملک به چندین نفر پیش‌فروش می‌شد، امكان جبران خسارت براي همه خريداران وجود نداشت، به طوري كه هر فردي كه زودتر مراجعه كرده بود و پيگيرتر بود حق خود را مطالبه مي‌كرد. وی توضیح می‌دهد: در كل فلسفه وجودی طرح ارایه شده، جلوگيري از تكرار مكرر معامله است، يعني نوعي ضمانت براي افرادي كه متضرر مي‌شوند و كساني كه تمكن مالي ندارند به وجود آورده است. مهدی صالحی می‌گوید: بخش عمده پرونده‌هايي كه در دادگستري بر اثر تعدد معاملات بر روي يك واحد است با تصویب این قانون کاهش می‌یابد. هم‌چنين ضررهاي حاصل از اين نوع معاملات نیز بسيار كاهش پيدا مي‌كند، زيرا كه خريداران مي‌توانند قبل از خريد، در سامانه‌ها بررسي كنند كه آيا ملك مورد نظرشان فروخته شده ‌است يا نه. این حقوقدان با برشمردن مزایای این قانون تاکید می‌کند: با تصویب این قانون به طور كلي خريد و فروش ملك سازماندهي مي‌شود و خريد و فروش مكان‌هاي در دست احداث داراي يك نظام قانون‌مند مي‌شود.

ضرورت نظارت بیشتر بر پیش‌فروش آپارتمان‌ها
عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز نيز با دفاع از قانون پیش فروش آپارتمان به «حمایت» می‌گوید امر پيش فروش ساختمان براي فروشنده و خريدار داراي امتيازات بسياري است. دکتر بهشید ارفع‌نیا در توضیح این مطلب می‌گوید: خريدارمي‌تواند با مبلغ پاييني ساختماني را اگر‌چه نيمه‌تمام است خريداري كند، در صورتي كه اگر به خواهد همان ساختمان را به صورت کامل شده خريداري كند، شايد هرگز توانايي خريد آن را نداشته باشد. از طرف ديگر مزیت این قرارداد برای فروشنده این است كه نیاز وی را به نقدينگي برای ساخت آپارتمان برطرف می‌کند. بدین ترتیب، سازنده با پيش‌فروش برخی واحدها، مبالغي را وصول می‌کند كه مي‌تواند براي به پايان رساندن واحد‌هاي ديگر از آن استفاده كند. این حقوقدان با اشاره به مزایا، به برخی مشکلاتی که برای پیش‌فروش ساختمان وجود دارد اشاره می‌کند و می‌گوید: در مورد پيش فروش ساختمان متاسفانه تخلف ها يا كلاهبرداري‌هايي صورت مي‌گيرد. به طور مثال شخصي 2 واحد از يك ساختمان به ظاهر 5 طبقه كه 10 واحدي بوده را براي خود و برادرش خريداري كرده بود، اما بعد از مدتي متوجه مي‌شود ساختمان خريداري شده 4 طبقه است و 8 واحد بيشتر ندارد و هر 2 واحد شماره 9 و10 كه اين 2 برادر پيش خرید كرده بودند، اصلا وجود خارجي نداشته است.
دکتر ارفع‌نیا ادامه داد: قوانين در مورد پيش‌فروش ساختمان روشن و گويا نيست و نياز به بازبيني دارد و البته كسي كه مي‌خواهد ملكي را خريداري کند، بايد در مورد آن تحقيق کرده و توجه داشته باشد كه ملك را با مشورت وكيل انتخاب كرده و قرارداد ملكي در اين خصوص منعقد کند. عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز می‌گوید: از نظر من نه تنها در اين خصوص قوانين بايد اصلاح شود، بلكه دولت نيز به نحوي بايد بر موضوع پيش‌فروش ساختمان نظارت داشته باشد تا اين كه راه براي اين قبيل كلاهبرداري‌ها بسته شود.
سوءاستفاده‌هایی که از قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شود، باعث شده که این قرارداد کارآمد تبدیل به یکی از معضلات نظام حقوقی ما شود. در حال حاضر، درصد بالایی از پرونده‌ها مطرح در قوه‌قضاییه‌ به مشکلات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده مربوط می‌شود.
سال گذشته، قانونگذار برای حل این مشکلات، قانونی را تصویب و به اجرا گذاشت که بسیاری را به رفع مشکلات این حوزه امیدوار کرد. با این وجود به گفته برخی کارشناسان، این قانون هنوز از برخی نارسایی‌ها رنج می‌برد. در کنار رفع این معایب، نکته‌ای که حائز اهمیت است، آموزش مقررات این قانون به شهروندان است. به نظر می‌رسد، شهروندان هنوز با اهمیت این قانون غریبه‌اند.

گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

مطالب مشابه :

قرارداد پیش فروش اپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان: آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه ی

ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش آپارتمان

116- ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان

آپارتمان : تحلیلی بر شرایط انحلال عقد و قرارداد

نحوه صحیح تنظیم قرارداد پیش فروش

گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش آپارتمان