صندوق زمين و ساختمان راه ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن
صندوق زمين و ساختمان راه ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن
مهدي گودرزي*
در ماه‌هاي اخير با توجه به كش و قوس‌هاي فراوان در بازارهاي فعال كشور از جمله بازار سرمايه، بازار پول و بازار ارز و نوسانات شديد و قابل توجه طلا، اين سوال پيش آمد كه آيا بازار مسكن نيز در سودآوري و استفاده از فرصت‌هاي به وجود آمده از طريق جذب منابع سرمايه‌گذاري خرد سهمي دارد ؟ به طور سنتي استفاده از مزاياي بازار مسكن كه همواره به عنواني بازاري جذاب و رو به رشد در ايران مد‌نظر قرار داشته است در گرو خريد ملك يا ورود به حوزه مشاركت و ساخت ميسر بوده است كه اين امر باعث شده تا ورود به اين حوزه، نيازمند سرمايه‌گذاري قابل توجه باشد.
 |
از طرفي ورود به اين حوزه سرمايه‌گذاري منجر به پذيرش ريسك نبود نقد شوندگي منابع سرمايه‌گذاري خواهد بود. از يكسو با توجه به اينكه بعضي از شركت‌هاي پذيرفته شده در بورس به طور مستقيم يا غير مستقيم با بازار مسكن در ارتباطند فعالان بازار سرمايه با خريد سهام اينگونه شركت‌ها از منافع اين بازار بطور غير مستقيم منتفع مي‌شوند. با اين وجود همچنان جاي خالي سازوكاري كه بتواند منابع خرد سرمايه‌گذاري را درگير پروژه‌هاي سودآور كرده و منفعت كسب كند و در عين حال مساله نقد شوندگي سرمايه‌گذاري را به نوعي برطرف سازد به چشم مي‌خورد.
بنابراين سهم منابع خرد مردم در سرمايه‌گذاري در بازار مسكن و استفاده از اين منابع به عنوان تامين مالي براي سازندگان پروژه‌ها ي ساختماني موضوعي است كه قصد داريم به آن بپردازيم.
آيا تا به حال به ارتباط بازارهاي مختلف با يكديگر انديشيده‌ايد؟ آيا اين بازارها رقيب يكديگرند يا مي‌توانند مكمل يكديگر باشند؟ آيا بازارهاي موجود امكان تنوع امكان سرمايه‌گذاري وجوه خرد را فراهم آورده است؟ قدر مسلم در صورتي كه بتوان از مزايا و پتانسيل‌هاي هر يك از بازارها براي رشد و شكوفايي ساير بازارها استفاده كرد اين امر به بلوغ بازارها كمك خواهد كرد.
يكي از كاركردهاي بازار سرمايه موضوع تامين مالي شركت‌هاي متقاضي منابع مالي است، بنابراين اين كاركرد بورس اوراق بهادار بايد تقويت شده و سازوكارهاي جديدي براي اين منظور طراحي شود. پس از تصويب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384 و تصويب لايحه يك فوريتي توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد، فضاي مناسبي براي ورود ابزارهاي نوين مالي فراهم شد. يكي از اين ابزارها صندوق زمين و ساختمان بود كه در واقع به نوعي از جمله صندوق‌هاي پروژه محور تلقي مي‌شود. در اين قانون شخصيت حقوقي صندوق سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان به رسميت شناخته شد و فضاي بسيار مناسبي براي همكاري دو بازار مسكن و سرمايه به منظور ايجاد فرصت استفاده از مزاياي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن با سرمايه‌گذاري خرد ايجاد شد.
بر اساس ضوابط تاسيس صندوق زمين و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، صندوق، شخص حقوقي است كه با اخذ مجوز از سازمان تاسيس و به جمع‌آوري وجوه از سرمايه‌گذاران داخلي و خارجي و تخصيص آن به ساخت پروژه يا پروژه‌هاي ساختماني مي‌پردازد. يادآور مي‌شود پس از فروش واحدهاي ساختماني پروژه، عوايد ناشي از اين فعاليت بين سرمايه‌گذاران تقسيم خواهد شد.
براي تاسيس اين صندوق‌ها اركاني پيش‌بيني شده است: مدير صندوق، مدير ساخت، متعهد پذيره‌نويس و بازارگردان (به عنوان اركان اجرا) و مدير ناظر، متولي و حسابرس (به عنوان اركان نظارت) اركاني هستند كه فرآيند عملياتي ساخت پروژه‌هاي ساختماني را در قالب صندوق زمين و ساختمان اجرا خواهند كرد. اين اركان براي تائيد صلاحيت به سازمان بورس معرفي مي‌شوند. از آنجا كه هر كدام از اين اركان بايد مورد تاييد سازمان بورس باشند، بنابراين اطمينان نسبي در مورد توانايي و صلاحيت فني و حرفه‌اي اركان براي اجراي پروژه موضوع صندوق براي سرمايه‌گذاران حاصل مي‌شود. قابليت پذيرش در بورس يا فرابورس نيز براي افزايش قابليت نقدشوندگي گواهي‌هاي سرمايه‌گذاري صادره پيش‌بيني شده است.
در نظر داريم تا در مقالات بعدي با هدف آشنا كردن عموم و متقاضيان استفاده از اين روش تامين مالي، نگاهي كارشناسي به مزايا و معايب اين شيوه تامين مالي، نقش اركان در خصوص مسووليت‌ها و اختيارات، قوانين و مقررات حاكم بر فرآيند تاسيس اين صندوق‌ها و شرايط لازم براي موفقيت اين روش تامين مالي داشته باشيم. در ادامه به اختصار مزاياي اين ابزار مالي نوين از منظر سرمايه‌گذار و سرمايه‌پذير عنوان مي‌شود.
1. تامين منابع مالي براي صاحبان پروژه
تصور كنيد زميني مناسب و با موقعيت مكاني عالي براي تبديل شدن به يك مجتمع اداري تجاري يا يك فروشگاه بزرگ به 300 ميليارد ريال منابع نياز دارد. راهكار تامين اين منابع چيست؟ شما به عنوان شركت مالك زمين با چه نرخي حاضر با تامين مالي هستيد؟ آيا از اساس، امكان تامين مالي در اين مقياس براي شما وجود دارد؟ براي تامين مالي از سيستم بانكي چه برآورد زماني وجود دارد؟ آيا وثايق كافي موجود است؟ با چه كسي وارد مشاركت شويم؟ اينها حداقل سوالاتي است كه در ذهن متقاضي منابع براي ساخت پروژه‌هاي ساختماني، مطرح مي‌شود. اگر روشي به شما پيشنهاد شود كه پاسخ اين سوالات را به نحو شايسته‌اي داشته باشد آيا حاضر به فكر كردن درباره چگونگي استفاده از آن هستيد؟
صندوق زمين و ساختمان در واقع ابزاري است كه با تهيه يك نقشه راه (Road Map) مسير تامين مالي پروژه شما را از طريق منابع بازار سرمايه نشان خواهد داد. مزيت اين روش اين است كه هزينه‌هاي تاسيس و كارمزد اركان صندوق در مقياس با ساير هزينه‌هاي ساخت سهم اندكي را به خود اختصاص مي‌دهد.
2. فرصت ايجاد برند رسمي براي اركان صندوق:
به واسطه تاييد اركان صندوق توسط سازمان بورس و ساير مراجع ذي‌صلاح و به خصوص دقت نظر در عمل به قوانين و مقررات حاكم بر عملكرد اين صندوق‌ها توسط اركان آن كه با هدف افزايش شفافيت اطلاعات براي جذب سرمايه‌گذاران تنظيم شده اند، اركان مي‌توانند خود را در اين روش جديد فعاليت مطرح كرده و به واسطه ايجاد سابقه در اجراي عمليات ساختماني با استفاده از اين روش، براي مشاركت در ساير پروژه‌ها در اولويت قرارداده شوند.
به‌علاوه با پوشش رسانه‌اي فعاليت اين صندوق‌ها اسامي اركان نيز به عنوان فعالان در اين حوزه مطرح خواهد شد. با توجه به ارائه آمارهاي معاملاتي گواهي‌هاي سرمايه‌گذاري و نحوه كار اين صندوق‌ها در روزنامه‌ها و ساير سايت‌ها و خبرگزاري‌هاي مرتبط با بازار سرمايه و اطلاع رساني از طريق سايت اختصاصي پروژه به نوعي شركت در اين صندوق‌ها براي پروژه موضوع صندوق و اركان آن تبليغات تلقي مي‌شود.
3. ايجاد ساختار مناسب نظارتي و حقوقي سرمايه‌گذاري:
در بازار سنتي مشاركت ساخت كه هم‌اكنون در كشور رواج گسترده اي دارد يك شخصيت عهده دار تامين زمين و شخص ديگر مسووليت ساخت را به عهده مي‌گيرند (سرمايه‌گذاري قابل توجه) حال در صورتي كه هر كدام از اين افراد بخواهد از موضوع پروژه خارج شود با چهار اشكال مواجه خواهد بود كه ممكن است منجر به ايجاد چالش شود:
1. برآورد خالص ارزش دارايي‌هاي موضوع پروژه در زمان خروج
2. يافتن مشتري داراي منبع لازم براي جايگزيني فرد متقاضي خروج از پروژه
3. تمايل نداشتن شريك به ادامه فعاليت با فرد جديد معرفي شده
4. امكان اندك نقد شوندگي بخشي از سرمايه‌گذاري
ولي اين مسائل در صندوق‌هاي زمين و ساختمان برطرف شده است. در اين صندوق‌ها خالص ارزش دارايي‌هاي پروژه در مقاطع سه و شش ماهه مورد محاسبه قرار مي‌گيرد. همچنين گواهي‌هاي سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌ها از طريق پذيرش صندوق در بازارهاي فرابورس ايران و وجود بازار گردان از نقدشوندگي لازم برخوردار هستند.
5. كسب سود از رونق بازار مسكن با سرمايه‌گذاري اندك:
از آنجا كه هدف اين صندوق‌ها ايجاد سيستمي براي جمع‌آوري سرمايه‌هاي خرد و هدايت آن به سمت يك پروژه ساختماني مشخص است؛ بنابراين علاقه‌مندان با سرمايه خرد نيز مي‌توانند از جذابيت‌ها و فرصت‌هاي سودآوري بازار مسكن بهره‌مند شوند. (حداقل واحدهاي سرمايه‌گذاري در اين صندوق‌ها يك ميليون ريال پيش‌بيني شده است)
6. ايجاد سبد سرمايه‌گذاري حرفه‌اي:
با توجه به ظرفيت‌هاي قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مختلفي در حال حاضر ايجاد شده‌اند. به عنوان نمونه تعداد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشترك كشور در حال حاضر بيش از 70 صندوق است. سرمايه‌گذاران مي‌توانند حتي با پراكنده كردن سرمايه خود در انواع صندوق‌ها از جمله صندوق زمين و ساختمان Project) Found) ، صندوق سرمايه‌گذاري با درآمد ثابت (Fixed Income)، صندوق سرمايه‌گذاري در اندازه كوچك يا بزرگ (Mutual Found) و يا صندوق سرمايه‌گذاري با پيش‌بيني سود (Best Effort) سبد سرمايه‌گذاري مناسبي را تشكيل دهند.
7. به دليل الزام به ارائه گزارش از سوي صندوق‌ها در مقاطع زماني كوتاه و ارائه آخرين وضعيت پروژه در تارنماي صندوق، اين موضوع كه فعاليت صندوق توسط حسابرس و متولي صندوق به طور دائمي نظارت مي‌شود، احتمال سوءاستفاده از سرمايه صندوق يا فعاليت در غير از موضوع اساسنامه و اميد نامه صندوق، بسيار كاهش مي‌يابد.
با عنايت به مزاياي شمرده بالا و فعاليت برخي از نهادهاي مالي فعال در بازار سرمايه كشور، در حال حاضر پروژه‌هاي مختلفي به منظور استفاده از اين ابزار براي تامين مالي اقدام به دريافت موافقت اصولي از سازمان بورس و اوراق بهادار كرده‌اند و برخي از اين پروژه‌ها نيز به مرحله دريافت مجوز تاسيس رسيده كه به نظر مي‌رسد در آينده‌اي نزديك شاهد پذيره نويسي اولين صندوق‌هاي زمين و ساختمان باشيم. تاكنون صندوق زمين و ساختمان به دلايلي نظير تفاوت‌هاي ساختاري با ساير صندوق‌ها، نحوه هماهنگي و تعامل اركان صندوق، ابهام در برخي از فرآيندهاي اجرايي، عدم اطلاع رساني مناسب به ذي‌نفعان اين ابزار نوين مالي يا عدم عزم جدي ورود پروژه‌هاي توجيه‌پذير و سودآور متقاضي استفاده از اين ابزار در راستاي تامين مالي پروژه‌هاي ساختماني به مرحله پذيره نويسي نرسيده‌اند.
اما با توجه به اينكه سازوكارهاي لازم براي استفاده از اين ابزار از طريق سازمان بورس و اوراق بهادار طراحي شده و دستورالعمل‌ها، فرم‌ها و راهنماهاي لازم براي كليه مراحل اجرايي طراحي و آماده شده است؛ بنابراين در شرايط فعلي به نظر مي‌رسد بازار سرمايه از طريق اين ابزار نوين مالي توان تامين مالي در فضاي ساخت و ساز كشور را فراهم آورده است تا علاوه بر برطرف كردن نياز تامين مالي شركت‌هاي داراي پروژه‌هاي ساختماني، فرصت سودآوري از بازار مسكن نيز براي كليه علاقه‌مندان و سرمايه‌گذاران خرد فراهم آورد كه در مقالات آتي در اين خصوص و راهكار‌ها و چالش‌هاي موجود سرمايه‌گذاران مباحث تكميلي ارائه خواهد شد.
* عضو هيات مديره شركت كارگزاري آگاه
مطالب مشابه :
انتخاب واحد دانشجويان دانشگاه آزاد اسلامي ساری اينترنتي شد
دانشگاه آزاد اسلامي به پايگاه جامع اطلاع رساني ميبد دانشگاه آزاد اسلامي
همايش رسانه ها و حقوق ارتباطات جمعي
در دانشگاه آزاد اسلامي پايگاه هاي اطلاع رساني آزاد اسلامي واحد ميبد
ادرس
پايگاه اطلاع رساني دانشگاه آزاد اسلامي واحد دانشگاه آزاد اسلامي واحد ميبد:
ثبت نام پذيرفته شد گان تکميل ظرفيت کنکور کارشناسي ارشد سال 88 دانشگاه آزاد اسلامي آغازشد
ثبت نام از طريق پايگاه اطلاع رساني آزمون به واحد ميبد دانشگاه آزاد اسلامي
انتخاب واحد اینترنتی9 هزار دانشجوي دانشگاه آزاد اسلامي ساری آغاز شد
دانشگاه آزاد اسلامي به پايگاه جامع اطلاع رساني اسلامي واحد ميبد دانشگاه
نحوه ثبت‌نام پذيرفته‌شدگان آزمون کارشناسی دانشگاه آزاداسلامی واحد ساری اعلام شد
دانشگاه آزاد اسلامي از و پايگاه اطلاع‌رساني آزاد اسلامي واحد ميبد
)) اقلیت سبز مجلس، دادستانی را لباس شخصی دانست!
از وظايف دانشگاه آزاد اسلامي در يكي پايگاه اطلاع رساني اردكان و ميبد .
صندوق زمين و ساختمان راه ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن
پايگاه دانشگاه آزاد پايگاه دانشگاه آزاد اسلامي ميبد سرمايه و اطلاع رساني از طريق
برچسب :
پايگاه اطلاع رساني دانشگاه آزاد اسلامي ميبد