قانون پیش فروش آپارتمان: آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه ی

حقوق > فقه و حقوق > مباحث فقهی –حقوقی كد مطلب: 221484 تعداد نمایش: 1479

بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

علی اکبر ایزدی فرد حسین کاویار

چکیده: در میان فقها و حقوقدانان، ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، اختلافی است. نظرات مطرح درباره ماهیت چنین قراردادی، عبارتند از: بیع سلف، استصناع، شرکت، مقاطعه و تعهد به بیع. برخی، ماهیت آن را برمبنای قرارداد خصوصی و ماده 10 ق.م. تبیین می کنند و آثار یک توافق خصوصی را بر این نوع قراردادها بار می کنند، ولی برخی دیگر، ماهیت این نوع قراردادها را بیع می دانند و معتقدند که چون مبیع یعنی آپارتمان، در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی ندارد و بعد از مدتی در آینده به وجود خواهد آمد، بنابراین آثار عقد بیع نیز از زمان ایجاد آپارتمان، تحقق می یابد و در اینجا قرارداد پیش فروش آپارتمان، بیع معلق است و اثر اصل عقد بیع که انتقال مالکیت است، پس از تحقق معلقٌ علیه (ساخته شدن آپارتمان) بروز می یابد. پس با وجود نظرات مختلف، قرارداد پیش فروش آپارتمان به عقد بیع نزدیک است، به همین دلیل، آثار و مقررات بیع بر این نوع قراردادها حاکم است.

کلمه های کلیدی: •بیع •آپارتمان • قرارداد پیش فروش • قرارداد خصوصی • لایحه پیش فروش ساختمان پیوست(ها): 20120329105735-2099-40.pdf (نوع: PDF حجم: 796KB) منابع: حقوق اسلامی سال پنجم پاییز 1387 شماره 18

=====================================

قانون پیش فروش آپارتمان:

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

‌١٠ـ معرفی داوران

‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون

ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ‌٤ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون

‌٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

‌٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

ماده ‌٥ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

ماده ‌٦ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.

‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌٥/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

‌٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌٥ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌٥ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.

ماده ‌١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.

ماده ‌١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده ‌١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌ 10/000/000) ریال تا یکصد میلیون (‌100/000/000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.

ماده ‌٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ماده ‌٢٥ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

(قراردادپیش خريد آپارتمان نيمه کاره در حال احداث)

1- فروشنده: نام .................. نام خانوادگي .................. فرزند .................. داراي شناسنامه .................. صادره از .................. به نشاني: ......................................................................................................................

2- خريدار: نام .................. نام خانوادگي .................. فرزند .................. داراي شناسنامه .................. صادره از .................. به نشاني: .................................................................................................................................

3- مورد معامله:

تمامي ششدانگ يك دستگاه آپارتمان احداثي در پلاك .......... واقع در خيابان ............. كه واقع در اشكوب دوم بر جنوب شرقي ساختمان مي باشد و مساحت بناي مفيد آن بطور تقريبي .................. متر مربع است و در حال حاضر سفت كاري آن اتمام يافته و به رويت خريدار رسيده است و حدود مشخصات آن به نحوي كه رافع هر نوع شبهه و ظن است براي طرفين معين و روشن مي باشد. مساله تقريب مساحت و كيفيت تكميل و مصالحي كه بايد مصرف شود به شرح آتي روشن شده است.

4- ثمن معامله:

ثمن معامله بابت هر متر مربع مفيد بنا پس از تكميل به شرح و با مشخصاتي كه ذيلا خواهد آمد .................. ريال معادل .................. تومان مي باشد كه پس از تعيين مساحد دقيق، مبلغ كل ثمن تعيين خواهد شد. مبلغ .................. ريال نقدا بابت ثمن معامله علي الحساب ضمن تنظيم اين سند به فروشنده پرداخت و بين طرفين مقرر شد مابقي كه با تعيين مساحت دقيق بناي مفيد بر مبناي صورت مجلس تفكيكي مشخص خواهد شد در تاريخ .................. در صورت كامل بودن ساختمان به فروشنده پرداخت شود.

5- شروط و توضيحات و تعهدات طرفين:

1-5- مصالحي كه در تكميل بنا به كار گرفته خواهد شد بشرح آتي است.

1-1-5- كف سالن ها سنگ يا پاركت مرغوب از نوع ..................

2-1-5- كف اطاقهاي خوب موكت دولتي.

3-1-5- اسكلت كابينت هاي آشپزخانه، فلزي و درهاي آنها چوبي.

4-1-5- سرويسها نوع آرميتاژ ايراني.

5-1-5- كليد و پريز ايراني مرغوب از نوع ..................

6-1-5- شيرآلات و رادياتورهاي شوفاژ، ايراني.

7-1-5- كانال كشي كولرها با ايزولاسيون متعارف

8-1-5- روكار آجري و پله ها سنگي

9-1-5- درها و پنجره ها چوبي

10-1-5- قرنيز دور اطاقها در اطاق خوابها و در سالن سنگ

11-1-5- سويسها كاشي كاري تا سقف(با وان در يكي از دو سرويس)

12-1-5- سيم كشي با لوله هاي ..................

13-1-5- پوشش سقف با ..................

14-1-5- كف پاركينگ و انباري ..................

تبصره- فروشنده مكلف است مشخصات فوق را به عنوان حداقل رعايت كند.

ضمنا در هيچ موردي كيفيت و كميت مصالح به كار رفته در آپارتمان موضوع معامله نبايد پست تر يا كمتر از مصالحي باشد كه در ساير آپارتمانهاي ساختمان به كار مي رود.

2-5- آپارتمان مورد معامله داراي يكباب انباري واقع در .................. به مساحت ....... متر و يكباب پاركينگ واقع در .................. به مساحت ............. و يكدستگاه شومينه منصوب در سالن است كه قيمت آنها ضمن محاسبه قيمت متر مربع مفيد آپارتمان محاسبه شده و خريدار بابت آن نبايد جداگانه وجهي بپردازد. همچنين خريدار بقدرالسهم در كليه مشاعات ساختمان- طبق قانون مالكيت آپارتمانها سهيم مي باشد.

3-5- فروشنده متعهد است آپارتمان مورد معامله را حداكثر تا تاريخ .................. با توجه به ضوابط مندرج در شق1-5- تكميل كرده و به خريدار تسليم نمايند.

تبصره- منظور از تكميل آنست كه آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهري و از لحاظ تجهيزات و لوله كشي و سيم كشي، آب و برق و وسايل گرمايش و سرمايش و نقاشي و نظافت نهايي كاملا قابل استفاده بوده و قسمتهاي مشاعي نيز در شرايطي باشد كه عرفا استفاده از آپارتمان عملي باشد. تعريف تكميل، انباري و پاركينگ را هم شامل مي شود.

4-5- در صورتيكه آپارتمان موصوف- به شرح شق3-5 در موعد مقرر تكميل نشده باشد خريدار مي تواند به حساب فروشنده و بشرح شق1-5 راسا اقدام به تكميل نمايد و هزينه هاي انجام شده را از اموال فروشنده تامين نمايد. در اينحالت خريدار مكلف به تهيه ملزومات و تجهيزات به نرخ دولتي نمي باشد و چنانچه براي تكميل بنا بيش از متري .................. ريال هزينه شود، فروشنده مكلف به تاديه خواهند بود.

5-5- اسقاط كافه خيارات منجمله غبن فاحش و افحش از طرفين به عمل آمد و مورد معامله پس از اجراي صيغه شرعي بيع در مقابل قبض قسمتي از ثمن و با تعيين اجل معين براي تاديه مابقي آن بشرح شق4 به قبض و تصرف خريدار داده شد. سپس خريدار مورد معامله را در وضع موجود جهت تكميل-امانتا- به قبض و تصرف فروشنده داد.

6-5- فروشنده مكلف است براي آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله كشي، انشعاب گاز(در صورتيكه تا موقع تنظيم سند رسمي به منطقه گاز داده شود)، تاسيسات كامل شوفاژ(ديگ و مشعل و موتورخانه و غيره) تهيه نمايند و هزينه جميع اين موارد در قيمت محاسبه شده است.

7-5- طرفين مكلفند در ساعت .................. صبح روز .................. جهت ثبت رسمي اين سند در دفترخانه شماره .................. تهران واقع در .................. حاضر شوند.

8-5- فروشنده مكلف است تا تاريخ فوق مقدمات لازم براي ثبت اين معامله را اعم از تفكيك آپارتمان و تهيه مفاصا حسابهاي مختلف و تهيه پاسخ استعلامات گوناگون فراهم نمايند. در صورت استنكاف فروشندگان خريدار مي تواند در اين مورد نيز طبق شق4-5 عمل نمايد.

تبصره- چنانچه ساختمان خلاف داشته و تهيه مقدمات منوط به تعيين تكليف و پرداخت جريمه مربوطه باشد، خريدار در اين مورد نيز طبق شق4-5 مي تواند عمل كند.

9-5- خريدار مكلف است در موقع حضور در محضر تتمه ثمن را بر مبناي مساحت مندرج در صورت مجلس تفكيكي و به ماخذ متري .................. ريال نقدا پرداخت كند.

10-5- در صورتيكه در تاريخ .................. آپارتمان مورد معامله با توجه به شق3-5 كامل و آماده تحويل نباشد فروشنده مكلف است بابت هر روز تاخير در تحويل مبلغ .................. ريال به خريدار بپردازد. پرداخت اين مبلغ رافع مسئوليت ايشان در تكميل بنا و مسقط حق خريدار به شرح شق4-5 و تبصره شق9-5 نخواهد بود.

11-5- در موقع تنظيم سند رسمي پرداخت كليه مالياتها و عوارض و هزينه هاي مختلف بر عهده فروشنده است و خريدار فقط نصف خرج محضر را پرداخت خواهد كرد. در سند رسمي قيمت منطقه اي درج مي شود.

12-5- در صورتيكه آپارتمان در موعد مقرر كامل و آماده تحويل باشد لكن مقدمات تنظيم سند رسمي فراهم نشده باشد، آپارتمان به تصرف خريدار داده مي شود و خريدار مبلغ .................. ريال ديگر به فروشنده خواهد پرداخت. در اين حالت طرفين تاريخ مشخص ديگري را براي حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي و تسويه حساب نسبت به تتمه تعيين خواهند كرد.

6- اين قرارداد در تاريخ .................. در .................. نسخه هر نسخه شامل ...... صفحه و با اعتبار واحد بين طرفين امضا و مبادله شد.

امضاي فروشنده: امضاي خريدار

====================================================

آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه یک

آنقدر پیش خرید و پیش فروش ساختمان‌ها مشکل ایجاد کرد تا بالاخره بعد از 8 سال نمایندگان مجلس در آخرین قانون مرتبط با این موضوع دستی بردند و سختگیری‌های قانونی را تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداری‌هایی که در این حوزه انجام می‌شود، کم شود. اوایل خرداد امسال بود که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب هیات وزیران رسید و تغییراتی را در این حوزه ایجادکرد. در ادامه با بخشی از مقررات این آیین نامه آشنا می شوید. چند اصطلاح ساده قبل از ورود به بحث لازم است اصطلاحاتی معنی شود: پیش فروشنده: مالک رسمی‌زمین یا سرمایه گذار یا مستأجر. مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمی مالکیت است. مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره ( ملکی را برای اجاره دارد) است. سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می‌کند و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد. سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) برای استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود. مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌شود. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که برای تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود. این‌ها اصطلاح های اولیه ای هستند که در تعاریف پیش فروش ساختمان قوانین آن مورد استفاده قرار می‌گیرد. سراغ دفاتر ثبت بروید در ماده 2 این آیین‌نامه تاکید شده است که قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام شرایط تنظیم شود. تمام این شرایط نیز باید در سند مالکیت ثبت شود، تازه قانون برای جلوگیری از بروز مشکل به این جا اکتفا نکرده و تاکید کرده است که خلاصه این شرایط باید به اداره ثبت محل اعلام شود. در این میان سردفتر اسناد رسمی باید پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش، خلاصه آن را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت کند. همچنین واحد ثبتی باید در مدت یک ساعت یا همان 24 ساعت این خلاصه را در دفتر املاک ثبت کند. البته در این مرحله ارسال سند به سازمان ثبت ضرورتی ندارد و قانون به همین خلاصه اکتفا کرده است، البته از این سخت‌گیری تعجب نکنید، همین کار ساده از بروز بسیاری از مشکلات مانند فروش یک ملک به چند نفر و کلاهبرداری‌هایی از این دست جلوگیری می‌کند. کسانی که باید این راه را بروند در ماده 5 این قانون همه افرادی که باید این موضوع و روند کاری را رعایت کنند فهرست شده است. بر این اساس مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت کنند. حتما برای شما هم پیش آمده است که اگر ساکن آپارتمان هستید بین شما و سایر ساکنان اختلاف‌هایی هرچند جزیی درباره جای پارک و انباری و ... ایجاد شده باشد. قانون راهکار گریز از این مشکل را نیز پیش‌بینی کرده است. بر این اساس در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شده باشد به این ترتیب در صورت بروز هر مشکل دیگری حرف و حدیثی باقی نخواهند ماند و کار به دادگاه و شکایت کشیده نمی‌شود. وقتی ملکی چند صاحب دارد مواردی نیز وجود دارد که یک ملک را چند نفر به صورت شراکتی خریداری می‌کنند. قانون برای جلوگیری از بروز مشکل در صورت خریداری ملک پیش‌فروش به این ترتیب نیز راهکاری دارد. براین اساس در این گونه موارد باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص شود. البته هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند را در اختیار خواهند داشت تا در آخر کار نیز دراین حوزه مشکلی ایجاد نشود. گزارش کار به متقاضی اگر ساختمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و اطلاعاتی از روند کار ندارید و فروشنده نیز حاضر نیست اطلاعات دقیق دراین باره در اختیار شما قرار دهد، بدانید که برابر قانون با فروشنده خلافکاری در ارتباط هستید و می‌توانید از وی روند و مراحل پیشرفت کار را بخواهید. این مورد در ماده ۱۱ پیش‌بینی شده است. براین اساس «مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.» به عبارت ساده‌تر شما به عنوان خریدار باید در یک تقاضای کتبی از مهندس ناظر درباره پیشرفت کار سوال کنید و وی موظف ظرف یک ماه به درخواست شما به صورت کتبی پاسخ دهد. حالا فرض کنید وقتی گزارش مهندس به دست شما رسید و برای سرکشی سراغ ساختمان رفتید متوجه شدید که پیشرفت کار با گزارش هم‌خوانی ندارد. دراین صورت است که می‌توانید برای پرداخت اقساط شرط بگذارید و آن را مشروط کنید بر اینکه زمانی اقساط را پرداخت می‌کنید که بتوانید گزارش مهندس را تایید کنید و گزارش وی با پیشرفت کار هم‌خوانی داشته باشد. جبران خسارت به هر حال پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن قبول کند. حتی باید مسئولیت تاخیر در تحویل به موقع ملک را نیز بپذیرد. وی موظف است که ملک را بیمه کند البته قانون زمان تحویل و مدت بیمه را مشخص نکرده و آن را به اختیار خریدار و فروشنده گذاشته است. اگر پیش‌فروشنده تغییر کند فکر نکنید کسی که قرار است ملک را به شما تحویل دهد به راحتی می‌تواند حق را به دیگری واگذار کند، مثلا ملک را به دیگری بفروشند و پیش‌خریداران را با متولی جدیدی روبه‌رو کند. البته گاهی ممکن است مشکلاتی برای فروشنده ایجاد و این کار را غیرقابل اجتناب کند در این صورت است که پیش فروشنده فقط با جلب رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. اگر فروشنده رضایت خریداران را کسب نکند قانون وی را مجبور می‌‌کند بها یا عوض قرارداد را بپردازد البته این رضایت لفظی مورد تایید قانون نیست بلکه باید به صورت گواهی کتبی به تایید دفتر اسناد رسمی برسد. چند نکته ساده این را به یاد داشته باشد که پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با چنین فردی به صورت قانونی برخورد و او جریمه خواهد شد.پس اگر قصد حضور در دفتر خانه اسناد رسمی را ندارید ، اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نکنید. این را نیز به یاد داشته باشید که وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است و رسانه‌های جمعی برای انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان باید مجوز انتشار را از این وزارتخانه دریافت کنند. منبع: http://www.hemayatonline.ir/detail/News/2873 183 51 5

قانون پیش فروش آپارتمان: آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه ی

بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

مطالب مشابه :

قرارداد پیش فروش اپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان: آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه ی

ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش آپارتمان

116- ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان

آپارتمان : تحلیلی بر شرایط انحلال عقد و قرارداد

نحوه صحیح تنظیم قرارداد پیش فروش

گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش آپارتمان