بيع زماني
دكتر پرويز نوين، استاد دانشگاه
از آنجا كه اين مسئله يا مفهوم حقوقي از طرف برخي از همكاران و اينجانب در دوره كارشناسي دانشكده حقوق به عنوان يكي از مسائل جديد حقوقي تدريس و تشريح مي‌شود، بر آن شدم كه در پي مقاله آقاي سعيد شريعتي، چند صفحه‌اي را اضافه نمايم.قسمت اول ـ ورود به مطلب
قبل از شروع بحث در باب «بيع زماني» به نظر مي‌رسد ضروري باشد كه ابتدا در ساختار نظام حقوقي كشورمان، در چند زمينه مروري داشته باشيم، زيرا در پايان مقاله، مي‌خواهم از اين نكات بهره‌برداري كرده، به نتيجه‌گيري بپردازم.
1ـ نظام حقوقي كشور ما، در زمينه مسائل مدني، بر پايه آزادي اراده يا حاكميت اراده در انعقاد قراردادها قرار گرفته است، تا آنجا كه اين قراردادها مخالفتي با نظم عمومي و اخلاق حسنه و يا قواعد آمره نداشته باشند. اين نكته بنيادي تا آنجا پيش مي‌رود كه هرگاه بپرسيم يا ترديد كنيم كه اين قاعده و قانون آمره است يا غيرآمره؟ جواب مي‌دهيم غيرآمره مگر اينكه خلاف آن ثابت شود، زيرا در كشور ما انعقاد قراردادها بر مبناي تراضي طرفين و آزادي اراده و حاكميت اراده استوار است (ماده 10 قانون مدني).
2ـ مفهوم بيع و تاريخ عقد بيع از سال 752 قبل از ميلاد آغاز مي‌شود، در آنجا كه بشر براي اولين بار در شهر ليد يا در غرب تركيه با مفهوم يك كالاي «واسطه‌اي» به عنوان پول آشنا شده و به ضرب سكه‌هاي طلا و نقره پرداخت، حدودا 2579 سال قبل. قبل از اين تاريخ بيع به صورت عقد معاوضه يا مبادله كالا با كالا صورت مي‌گرفت. مثلا 20 سبد يا كيسه خرما در مقابل يك شتر يا يك اسب و لذا مسئله تجارت و مبادله به كندي صورت مي‌گرفت و پس از پيدايش پول و بكارگيري آن در روابط مبادلاتي ميان اشخاص يا ميان شهرها، دومين انقلاب بزرگ در تاريخ تحول و پيشرفت تمدن بشري، پس از انقلاب كشاورزي يعني آشنايي با كشت دانه‌هاي حبوبات و ميوه‌ها و بهره‌برداري از آنها براي تغذيه، حادث گرديد.
مايه مباهات است اگر اعلام نمايم كه چهار عدد از سكه‌هاي ضرب شده در Lidia، در حال حاضر در موزه ملك (موزه مرحوم حاج آقا حسين ملك كه يادش گرامي باد) وجود دارد.
بنابراين به سختي مي‌توان ادعا كرد كه «مفهوم بيع يا عقد بيع با تاريخ اولين روزهاي زندگي اجتماعي بشر همراه است». از اين تذكار و بيراهه‌اي كه رفتم پوزش مي‌خواهم و بازمي‌گردم به اصل موضوع.
3ـ در نظام حقوقي كشور ما، در مسائل مدني، اصل اباحه جاري و رايج است، يعني روايا جايز بودن و در فقه يعني مباح و حلال بودن. يعني آزادي اراده كه البته الزامات قانوني استثناء بر اين اصل است. اصل اباحه احتياج به تصريح شارع و قانونگذار ندارد. مانند بيع كالي به كالي (يا بيع دين به دين) كه در قانون مدني راجع به اين مسئله‌ها ماده قانوني در اختيار نداريم ولي جامعه بدان عمل مي‌كند و دولت نيز غالب معاملات خارجي خود را با دولت‌هاي ديگر، بنا بر ضرورت‌هاي اقتصادي به صورت كالي به كالي يا پاياپاي (Barter) انجام مي‌دهد. قواي سه‌گانه كشور هم بدان معترض نيستند.
4ـ در نظام حقوقي كشور ما، انتقال مالكيت مي‌تواند گاه ارادي باشد، گاه قهري مانند ماده 339 در بيع و صدر ماده 875 قانون مدني در ارث.
5ـ انتقال مالكيت در نظام حقوقي كشور ما گاه به صورت قطعي و مستقر است، گاه به صورت غيرمستقر و متزلزل (مي‌توان به ماده 362 قانون مدني در باب مالكيت قطعي و مستقر و به ماده 453 قانون مدني در باب خيار مجلس و حيوان و شرط و به ماده 868 قانون مدني در باب مالكيت غيرمستقر و متزلزل مراجعه كرد.)
6ـ در نظام حقوقي كشور ما، حتي در جايي كه انتقال مالكيت با استناد به مواد 339 و 362 به طور قطعي و مستقر صورت مي‌گيرد، معهذا مي‌توان با درج شروطي، دامنه تصرفات مالك يا خريدار را حتي برخلاف نص صريح صدر ماده 30 قانون مدني، محدود كرد مانند ممنوعيت خريداران خانه‌هاي سازماني در نقل و انتقال ملك خريداري شده، مثلا به مدت پنج سال يا ده سال. باز هم اشاره مي‌شود كه اين امر ناشي از تراضي طرفين و حاكميت يا آزادي اراده در انعقاد قراردادها مي‌باشد.
7ـ در نظام حقوقي كشور ما، در آنجا كه طرفين يك قرارداد مي‌توانند توافق خود را حتي برخلاف قواعد و مقررات تكميلي يا تفسيري يا تعويضي تنظيم نمايند (برخلاف ماده 486 قانون مدني در اجاره و ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نبايد بتوانند قرارداد فروش يك آپارتمان را به صورت بيع زماني و يا مالكيت زماني و برخلاف «بيع مصطلح» يا «بيع عرفي» تنظيم و منعقد نمايند؟ البته اعلام اين نكته در مقالات برخي آقايان اساتيد كه ما داراي بيع عرفي و بيع مصطلح هستيم به راحتي قابل قبول نيست. بيع مي‌تواند به ده‌ها شكل با ده‌ها شرط منعقد شود، زيرا كه قواعد عقد بيع آمره نيستند و برخي از مصاديق آن را قانون مدني نام برده است. اينكه بيع بايد در قلمرو و محدوده بيع مصطلح و عرفي باشد قابل تامل است. مسائل عرفي و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نيازهاي جديد تغييرپذيرند. البته اين نكته را مي‌پذيرم كه قواعد اساسي بيع هميشه بايد رعايت شوند.
8ـ آن طور كه قبلاً اشاره شده است، ما هنوز در حقوق يا فقه با مفهومي به عنوان بيع مطلق (غيرموقت) آشنايي نداريم و قاعده‌اي حتي در شكل قول مشهور آن مبني بر غيرمشروع بودن بيع موقت يا مالكيت موقت در اختيار نداريم. اساسا در اين مقطع ذكر اين نكته خالي از فايده نيست كه Timesharing بيع موقت يا مالكيت موقت نيست؛ مالكيت مداوم است كه هر ساله يا هر ماه در زماني معين، اتوماتيك تجديد مي‌شود و مي‌تواند صدها سال تداوم داشته باشد و بعد از فوت مالك نيز مالكيت به ورثه او انتقال مي‌يابد.
در نظام حقوقي ما، با شكلي از نكاح به عنوان نكاح موقت يا متعه برخورد مي‌كنيم كه مبنايي فقهي دارد. اجاره داريم كه استيفاء منفعت به طور موقت صورت مي‌گيرد (ماده 468 قانون مدني). چرا بايد در مسئله بيع يا مالكيت با مشكلي مواجه شويم؟
اگر به اينجانب ايراد گرفته شود كه نكاح يك عقد غيرمالي است، اين انتقاد را پيشاپيش مي‌پذيرم نكاح موقت را فقط به عنوان مثال ذكر كردم.
ماده ششم قانون اراضي شهري مصوب 1360 و ماده هفتم قانون زمين شهري مصوب 1366 به طور ضمني بحثي از انتقال مالكيت موقت دارد. بدين معنا كه مالك يكهزار متر مربع زمين چنانچه در مهلت تعيين شده بدون عذر موجه نسبت به عمران و احياء زمين اقدامي به عمل نياورد، دولت زمين واگذاري را مسترد مي‌نمايد. به علاوه سه عنصر ماهوي مالكيت يعني «دوام مالكيت، مطلق و انحصاري بودن آن» همان طوري كه از طرف نويسنده محترم اشاره شده است «مفهوم پيشين خود را از دست داده و در موارد زيادي تخصيص خورده است. ويژگي دائمي بودن مالكيت نيز از سوي برخي فقها و حقوقدانان مورد ترديد قرار گرفته است.»
9ـ ما در نظام حقوقي خودمان براي تنظيم قواعد بيع آزادي عمل داريم. حتي تا آنجا مي‌توانيم پيش برويم كه عقد بيعي را منعقد سازيم، تراضي طرفين و توافق اراده‌ها صورت گرفته، ايجاب و قبول حتي به صورت سند رسمي تنظيم يافته، معهذا با درج شرطي به صورت معلق، مانعي در اثر عقد يا انتقال مالكيت ايجاد كنيم (خانه را به تو هبه كردم يا به تو فروختم به مبلغ هشتاد ميليون تومان به شرط آنكه در مسابقات كشتي در سه ماه ديگر نفر اول بشوي و يا قيمت دلار نصف بشود ـ ماده 189 قانون مدني). حال اگر ما بتوانيم بر اساس شرطي معلق، مانعي حتي در انتقال مالكيت ايجاد كنيم، چرا نبايد بتوانيم با درج شرطي مالكيت را براي دوره معيني از سال منتقل نماييم؟
(يك توضيح حقوقي = اينجانب معتقدم در ماده 189 اساسا عقد معلق نيست، بلكه حدوث شرط مبهم، نامعلوم و معلق است كه بر عقد تاثير مي‌گذارد. عقد نمي‌تواند معلق باشد و نبايد باشد. اگر عقدي به مفهوم معلق داشته باشيم، يعني عقدي هنوز به وجود نيامده است، پس چطور مي‌توان در كنار عقدي كه هنوز موجوديت و تحقق نيافته شرطي را درج يا اضافه كرد؟ اين امر يك سهو قانونگذاري است در حقيقت بايد گفت كه شرط معلق است و اثر عقد را معلق مي‌نمايد نه خود عقد را.)
01ـ اگر ما بپذيريم كه قراردادها، در نظام حقوقي كشورمان، بر پايه تراضي طرفين و توافق اراده‌ها در نوع و در موضوع عقد منعقد مي‌شوند، لذا هر يك از طرفين قرارداد حق دارد كه براي رسيدن به توافق يا به دلايل خاص خود، از برخي حقوق مالي خود صرف‌نظر نمايد مانند ماده 448 قانون مدني در باب سقوط تمام يا بعضي از خيارات يا اسقاط حق اعتراض و يا عدم اخذ به شفعه در فروش مال غيرمنقول توسط شريك.
اگر قواعد حقوقي ما چنين بافتي را دارد، چرا خريدار نبايد بتواند مال غيرمنقول يا منقولي را خريداري نمايد كه مالكيت او «تداوم» دارد ولي امكان تصرف و بهره‌برداري يا استيفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعي از زمان صورت مي‌گيرد؟ در عين حال كه مي‌دانيم حتي خريدار گاه رضايت به بيعي مي‌دهد كه فروشنده حق فسخ معامله را دارد و مالكيت خريدار در مدت اعتبار خيار، مالكيتي است متزلزل و غيرمستقر (ماده 188 قانون مدني).
پس از بيان اين مقدمه و نكات مورد نظر، اينك وارد بحث اصلي مي‌شويم و در خاتمه به نتيجه‌گيري مي‌پردازيم.
قسمت دوم ـ يك بررسي تطبيقي
نهاد يا تاسيسي حقوقي به نام بيع زماني يا تايم‌شرينگ، در كشور ما به تدريج راه خود را به جلو مي‌پيمايد و مانند هر پديده نوظهور ديگري كه حيات مي‌يابد مشكلات فراراه خود را دارد مانند فروش آپارتمان‌هاي ساخته نشده، بيع با ثمن شناور، تجارت الكترونيكي و غيره. بيع زماني هنوز به عنوان يك قاعده حقوقي جا نيفتاده و مستقر نشده است. هدف مقالاتي از اين دست اين است كه مسائل و مشكلات و اختلاف‌نظرها را نقد و بررسي نمايد تا در نهايت به يك اجماع (Consensus) برسيم. اساسي‌ترين بحث، بررسي ماهيت حقوقي قراردادي است ميان فروشنده و خريدار به نام تايم‌شرينگ.
1ـ در آثار منتشره مربوط به قراردادهاي تايم‌شرينگ كه اينجانب تاكنون موفق به مطالعه آنها شده‌ام، سعي بر آن گرديده تا اين قرارداد را از ديدگاه موازين فقهي مورد تحليل و مداقه قرار دهند و به اين نتيجه برسند كه فقه در اين‌باره چه حكمي مي‌دهد.
2ـ تصور مي‌نمايم كه كوشش در اين زمينه ثمر چنداني به بار نياورد، زيرا فقهاي متقدم در آثار خود متعرض اين مسئله نشده‌اند و چنين مسئله‌اي به عنوان مسئله روز در آثار گذشته مطرح نشده است تا بتوان در اين‌باره به قياس پرداخت.
در اعلام نظر فقهاي زمان حاضر نيز اختلافات شديدي ملاحظه مي‌شود و كمكي به حل مسئله نمي‌نمايد و اين اختلاف نظر شديد هم شايد ناشي از آن باشد كه در آثار فقهي گذشته تحليلي در باب مالكيت يا بيع زماني صورت نگرفته است.
3ـ از طرفي ديگر، با بودن نهادي به عنوان فقهاي شوراي نگهبان و مجموعه‌اي به نام قانون مدني و اصل چهارم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران دال بر آنكه كليه قوانين و مقررات بايد بر اساس موازين اسلامي باشد، فرض بر آن است كه مجموعه قانون مدني كشور ما در انطباق با موازين شرعي و فقهي است.
بدين ترتيب ما مي‌توانيم دامنه بحث را محدودتر و آن را صرفا به قوانين موضوعه كشوري تسري دهيم. شايد به نتيجه‌اي قابل قبول براي همگان برسيم.
قاعده مهايات:
4ـ اما به هر صورت از يك نكته نبايد غافل باشيم و آن اينكه در اكثر آثار منتشر شده، تايم شرينگ را به نوعي با قاعده حقوقي مهايات مقايسه كرده‌اند و اينجانب نيز لزوما چند سطري را بدين مسئله اختصاص مي‌دهم.
به نظر مي‌رسد كه قاعده مهايات با قرارداد تايم‌شرينگ تفاوت‌هايي اساسي و ماهوي دارد.
اول ـ شاخص اساسي قاعده مهايات به چند عنصر يا عامل بازمي‌گردد.
مالي كه قابليت تقسيم يا افراز را نداشته باشد مانند حيوان يا آپارتمان.
مالي كه امكان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) براي كليه شركاء وجود ندارد.
ميان شركاء تمايلي براي فروش مال مشترك يا مشاع و تقسيم ثمن آن ديده نمي‌شود.
نتيحتا، در مهايات استيفاء منفعت از آن مال بر اساس واحد زمان ميان شركاء صورت مي‌گيرد مانند منافع حاصل از يك آپارتمان، يك تراكتور، يك اسب، آب يك قنات كوچك (فرض كنيم هر هفته يا هر ماه براي يك شريك) ضمن آنكه مال مشترك به صورت مشاع باقي مي‌ماند.
پس آنچه در مهايات اتفاق مي‌افتد «تقسيم منافع بر اساس واحد زمان است».
توضيح حقوقي: در اين مقطع مجبور هستم دو نكته ديگر را اضافه نمايم:
نكته اول ـ ذكر يا بكارگيري اصطلاح يا عبارت «افراز منافع در مهايات» اصطلاح درستي نيست. افراز با تقسيم تفاوت دارد و هر يك بار حقوقي خود را دارند. افراز فقط در اموال غيرمنقول كاربرد دارد و مالي كه مشاع است و اين افراز توسط يك مقام رسمي دولتي صورت مي‌گيرد مانند اداراه ثبت اسناد و املاك. در حالي كه در مهايات، «تقسيم منافع» توسط شركاء و با تراضي و توافق شركاء كافي و وافي به مقصود مي‌باشد.
نكته دوم ـ اينكه گفته مي‌شود مهايات مي‌تواند به صورت «مهايات مكاني» باشد چندان صحيح به نظر نمي‌رسد و به عنوان مثال گفته شده است خانه‌اي كه دو اتاق دارد و دو شريك هر يك، يك اتاق را مورد بهره‌برداري قرار مي‌دهد. مسئله اگر بدين صورت مطرح شود، مهايات مكاني با تعريف و عناصر سازنده خود مهايات در تضاد و تناقض مي‌افتد. آنچه در مهايات مطرح است مهايات زماني است كه تقسيم منافع و بهره برداري بر اساس واحد زمان ميان شركاء صورت مي‌پذيرد؛ از اين دو نكته مي‌گذريم و بازمي‌گرديم به تفاوت مهايات با تايم‌شرينگ:
دوم ـ در مهايات توافق يا قرارداد ميان شركاء است ولي در تايم‌شرينگ توافق يا قرارداد ميان خريدار و فروشنده به وجود مي‌آيد.
سوم ـ در مهايات مال مورد نظر مشاع است يعني در آن واحد و يا در زمان واحد هر شريك در ذرات آن مال شريك و مالك است، حال آنكه در قرارداد تايم‌شرينگ شخصي كه مثلا آپارتماني را خريداري مي‌نمايد در مدت مقرر يا تعيين شده در قرارداد شريك ديگري ندارد و او مالك ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نيست.
چهارم ـ در مهايات جوهر اساسي «تقسيم منافع» است بر اساس واحد زمان و بر اساس توافق شركاء. در قرارداد تايم‌شرينگ «عقد بيع» واقع مي‌شود، ميان خريدار و فروشنده، عين مال و به تبع آن منافع نيز به خريدار براي مدتي منتقل مي‌گردد.
پنجم ـ به نظر برخي از فقها در مهايات نوعي «اباحه منفعت معوض» صورت مي‌گيرد. در قرارداد تايم‌شرينگ ما اباحه منفعت نداريم و همان گونه كه فوقا اشاره شد در اين قرارداد تمليك عين و منفعت تواما رخ مي‌دهد.
ششم ـ تمليك عين و منفعت موضوع عقد يا قرارداد تايم‌شرينگ قرار مي‌گيرند و به همين جهت قراردادي است «لازم» و قابليت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخي از فقها مهايات عقدي جايز است با قابليت رجوع.
هفتم ـ در مهايات كه منفعت تقسيم مي‌شود، علي‌القاعده از طرف هر شريك قابل نقل و انتقال و يا حتي اجاره به غير نيست. در تايم‌شرينگ خريدار مي‌تواند آنچه را كه خريده و به تبع آن منافع را به ثالثي انتقال يا اجاره دهد مگر اينكه شرطي مخالف درج شده باشد.
هشتم ـ شايد با اندكي مسامحه بتوان گفت مهايات نوعي «عقد صلح» است، صلح مبتني بر سازش و براي رفع تنازع يا ترافع موجود و جلوگيري از تنازع و ترافع در آينده (ماده 752 قانون مدني) ولي در قرارداد تايم‌شرينگ كه ميان خريدار و فروشنده منعقد مي‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع يا ترافعي وجود ندارد و قرار هم نيست كه اختلافي در آينده بروز نمايد. قرارداد تايم‌شرينگ در مقام يك معامله است،با حفظ تكرار و تداوم آن.
نهم ـ در مهايات، ما با واژه‌اي به عنوان ثمن برخورد نمي‌كنيم. در قرارداد تايم‌شرينگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پيدا مي‌نمايد. آپارتماني كه بايد به يكصد ميليون تومان فروخته شود، به بيست ميليون تومان فروخته مي‌شود، چون دامنه استيفاء منفعت و بهره‌برداري آن محدود شده است. اين آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر ديگر هر يك با قيمت بيست ميليون تومان، بيشتر يا كمتر، فروخته شود و در نهايت يكصد ميليون تومان براي فروشنده به دست مي‌آيد.
قسمت سوم
خصوصيات و آثار قرارداد تايم‌شرينگ
قرارداد تايم‌شرينگ با عقودي نظير شركت، اجاره، عاريه، معاوضه، قرض و... و با استناد به قواعد و مقررات مندرج در قانون مدني تفاوت‌هايي اساسي دارد كه به منظور احتراز از اطاله كلام، از ورود در اين مباحث خودداري مي‌شود، فقط به همين اندازه اكتفاء مي‌شود كه در اجاره براي مثال، منفعت مال مورد تمليك قرار مي‌گيرد و در تايم شرينگ، عين و منفعت است كه به طرف مقابل تمليك مي‌گردد. يا در عقد اجاره، در انقضاء مدت قرارداد، مستاجر مالك منافع نيست و عنواني حقوقي ندارد ولي در قرارداد تايم شرينگ، در انقضاء مدت تعيين‌شده در قرارداد، مالكيت خريدار نسبت به عين و منفعت از ميان نمي‌رود و براي سال‌هاي آينده اين مالكيت به طور اتوماتيك و خود به خود تمديد مي‌گردد و تداوم دارد.
خصوصيات قرارداد:
1ـ قرارداد تايم شرينگ عقدي است لازم
با توجه به اصل لزوم و يا اصاله‌اللزوم در قراردادها، اين قرارداد براي طرفين لازم است حتي اگر اين مسئله در قرارداد به سكوت برگزار شده باشد يا اين قرارداد به صورت عقدي خياري منعقد شود زيرا خياري بودن يك قرارداد تناقضي با لازم بودن آن ندارد و برعكس درج خيار خود مويد لازم بودن آن عقد يا قرارداد است تا راهي براي بر هم زدن آن عقد وجود داشته باشد. علي‌القاعده قانون است كه به طور صريح يا ضمني اعلام مي‌نمايد كه عقدي جايز است. البته امروز اين ايده سنتي به تدريج به كنار مي‌رود و كم‌كم اين ايده شايع مي‌شود كه جايز يا لازم بودن يك عقد را بايد در اختيار طرفين عقد قرار دهيم تا آنان بنا بر مصلحت و تكيه بر اراده خود تصميم‌گيري نمايند.
2ـ عقدي است معوض
در قرارداد تايم‌شرينگ ما با عوض و معوض (ثمن ـ مبيع) آشنا مي‌شويم. در اين قرارداد لزومي ندارد كه ثمن به صورت وجه نقد يا وجه رايج كشوري باشد. توافق و تراضي طرفين براي تعيين نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن كافي است.
3ـ عقدي است تمليكي
در اين قرارداد انتقال مالكيت نسبت به عين و منافع (در دوره‌هاي معين) و نسبت به ثمن صورت مي‌گيرد.
4ـ دوام مالكيت
مالكيت در تايم‌شرينگ دائمي است كه مي‌تواند صدها سال ادامه داشته باشد، براي مالك يا خريدار و وراث وي. اين مالكيت قهرا به ورثه قانوني خريدار منتقل مي‌شود. آنچه مقيد و محدود به زمان است، استيفاء منفعت مي‌باشد. در عقد اجاره هم ممكن است مستاجر منزلي را براي مدت بيست سال اجاره نمايد ولي هر ساله به مدت يك ماه آن را براي امور اداري يا محل سكونت خود مورد بهره‌برداري قرار دهد و اين بهره‌برداري موقت تعارضي با مسئله مالكيت عين و منفعت وي ندارد.
بنابر مستنبط از مواد 30 و 94 قانون مدني مالك مي‌تواند دامنه تصرفات مالكانه خود را يا بر اساس حكم قانون و يا بر اساس قرارداد و توافق، نسبت به خود يا نسبت به طرف مقابل، محدود نمايد. اين تحديد در تصرفات مالكانه در پروانه‌‌هاي ساختماني صادره از طرف شهرداري نسبت به ميزان تراكم مجاز ديده مي‌شود. مثال‌هايي از اين دست در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ـ قانون زمين شهري ـ قانون توسعه معابر قانون اصلاحات اراضي ديده مي‌شود. اين نكته اساسي را نبايد فراموش كنيم كه قانون مدني اساسا به عنصر «دوام مالكيت» اشاره‌اي ندارد.
5ـ كاربرد قرارداد
قرارداد تايم‌شرينگ برخلاف آنچه كه عنوان مي‌شود، اساسا مربوط و محدود به استيفاء يا استفاده از منافع در دوران تعطيلات يا امور تفريحي نيست. شخصي مي‌تواند اتاقي را در مشهد در هتلي خريداري نمايد وبراي مدت يك ماه در سال آن محل را مركز داد و ستدهاي تجاري يا فعاليت‌هاي اداري يا محل سكونت در دوران تعطيلات خود قرار دهد.
6ـ مبيع عين معين است
در قرارداد تايم شرينگ، موضوع عقد يا اوصاف موضوع عقد مالي است «كلي در معين» يا «عين معين» يا عين شخصي. اعم از آنكه مالي باشد غيرمنقول (آپارتمان در هتل) يا مالي باشد منقول (مثلا اسب براي نسل‌كشي يا شركت در مسابقات اسب‌سواري).
7ـ قدرت بر تسليم
در قرارداد تايم‌شرينگ، فروشنده بنا بر يك اصل و قاعده كلي بايد قدرت بر تسليم موضوع عقد را داشته باشد والا عقد باطل است (ماده 348 قانون مدني)
8ـ عقد مشروط است
تايم شرينگ عقدي است مشروط. شروطي از قبيل انتفاع از مال خريداري شده در محدوده‌اي از زمان با قابليت تكرار يا عدم هرگونه تصرفات و تغييرات مادي در مدت عمر فني مال موصوف و غيره.
9ـ مقررات غيرآمره در عقد مذكور
قواعد و مقررات مربوط به قرارداد تايم شرينگ غيرآمره هستند و در زمره گروه قواعد تكميلي يا تفسيري يا تعويضي قرار مي‌گيرند چون اين قراردادها بر اساس توافق و تراضي طرفين به وجود مي‌آيند. مثلا مي‌توان شرط كرد كه «در صورت تمايل خريدار نسبت به انتقال مال خريداري شده به شخص ثالث، فروشنده اعم از شخص حقيقي يا حقوقي با پرداخت قيمت روز حق تقدم در خريد را داشته باشد.» تاسيسي حقوقي و شبيه قاعده اخذ به شفعه. اين شرط نه باطل است و نه مبطل و نه برخلاف قواعد آمره.
توضيح حقوقي: قواعد آمره اصولا داراي سه عنصر مي‌باشند. قواعد مربوط به نظم عمومي (نيازهاي عمومي جامعه مانند خريد و فروش نان، گوشت، دارو، سوخت، حمل و نقل عمومي و...) قواعد مربوط به حفظ و حراست اخلاق حسنه يا عفت عمومي در جامعه مانند عدم انتشار عكس‌هاي زشت و مستهجن، قواعد مربوط به سياست‌هاي عمومي دولت مانند قواعد مربوط به ترافيك، امنيت عمومي، مقررات صادرات يا واردات به كشور و‌غيره.
متاسفانه ديده شده كه در برخي مقالات و كتب مسئله نظم عمومي را با امنيت عمومي يكسان گرفته‌اند. قواعد مربوط به حفظ امنيت عمومي در جامعه خود يكي از مصاديق نظم عمومي يا قواعد آمره است. اشاره نمايم كه به قول استاد دكتر كاتوزيان يك بقالي در يك ده نسبت به خريد و فروش اقلام به اهالي ده يكي از مصاديق نظم عمومي است. يعني نمي‌تواند از فروش مواد خوراكي به مردم ده خودداري نمايد.
01ـ قابليت نقل و انتقال
قابليت نقل و انتقال مال در قرارداد تايم شرينگ مي‌تواند به صورت معاوضه، بيع، صلح، هبه يا يكي ديگر از عقود به شخص ثالث باشد.
11ـ يد مالكانه
از آنجا كه در قرارداد تايم شرينگ، خريدار مالك عين معين يا مالي با وصف كلي در معين مي‌شود، يد خريدار يد مالكانه است نه اماني. بنابراين هرگونه مسئوليت نسبت به بروز عيب و نقص در مال خريداري شده از عهده يا ضمان خريدار ساقط است، مگر آنكه برخلاف شرايط مقرره در قرارداد عمل كرده باشد.
21ـ نوع عقد
آنچه از قصد طرفين و اراده ظاهري آنان در متن قرارداد تايم شرينگ استنباط و احراز مي‌شود اين است كه طرفين قصد بر «عقد بيع» دارند يا تمليك مبيع و ثمن به يكديگر.
توضيح حقوقي: البته ما مي‌دانيم كه به طور كلي موضوع عقد بيع گاه مي‌تواند مالي باشد كه عينيت دارد و گاه مي‌تواند يك حق مالي باشد مانند حق تاليف، تصنيف، اختراع، سهام، شركت و... مطالعه ساير قوانين و مقررات موضوعه نيز نشان مي‌دهد كه قانونگذار در كشور ما در موارد گوناگون از ماده 338 قانون مدني (عين بودن مبيع) عدول كرده است.
تعريف قرارداد:
با توجه به خصوصيات و آثار قرارداد تايم شرينگ و زمينه‌هاي مشابه آن باعقد بيع در قانون مدني، مي‌توان قرارداد مذكور را به شرح زير تعريف كرد:
«تايم شرينگ عبارت است از تمليك عين به خريدار، با برقراري انتفاع يا استيفاء منفعت در مدت مقرر و معين به نحو سالانه، به عوض معلوم.»
قسمت چهارم
نتيجه‌گيري از مباحث مطرح شده
1ـ در مقدمه اين مقاله، براي ورود به مطلب، نكاتي را به عنوان بخشي از ساختار نظام حقوقي كشورمان مطرح نمودم. يكي از اين نكات توجه و عنايت به ماده 10 قانون مدني است (قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نمودهاند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است.)
2ـ جدا از مفهوم واژه يا عبارت «نافذ است» كه مبين الزام‌آور و معتبر بودن قراردادها است و به عنوان اصلي از ساختار نظام حقوقي ما پذيرفته شده است، جوهر و اساس ماده 10 حكايت از آزادي طرفين در انعقاد هر شكلي از قرارداد با هر عنوان و هر شرطي كه مورد تراضي طرفين باشد دارد. ساختاري كه تحت عنوان «حاكميت» اراده در تنظيم يك عقد اعم از عقود معين و يا غيرمعين ناميده‌مي‌شود.
حالا قرارداد تايم شرينگ را به هر شكلي و يا هر واژه‌اي ترجمه كنيم، به عنوان بيع زماني يا مالكيت زماني و يا غيره مشكل اساسي ما را جواب نمي‌دهد. مشكل بر سر واژه‌ها و ترجمه فارسي معادل آن نيست. تايم شرينگ اساسا معادل فارسي ندارد ولي به هر صورت يك قرارداد است و يك ضرورت نوظهور اقتصادي. ما هنوز هم نتوانسته‌ايم براي اين اصطلاح انگليسي (intellectual Properties) معادل فارسي پيدا كنيم كه آيا حقوق مالكيت فكري است يا حقوق مالكيت معنوي ولي اين نهاد حقوقي وارد فرهنگ حقوقي ما شده و در دادگاه‌‌ها مورد لحوق احكام قرار مي‌گيرد.
براي كساني كه مي‌خواهند مال غيرمنقولي را به بهايي كاملا نازل بخرند و در عوض دامنه تصرفات انتفاعي خود را محدود نمايند اين قرارداد بهترين وسيله است.
آنچه جوهر و اقتضاي اين قرارداد است، فروش مالي است اعم از منقول يا غيرمنقول از طرف فروشنده به خريدار يا انتقال مالكيت به صورت غيرمشاع و با مالكيت ششدانگ، با شرط استيفاء منفعت در محدوده زماني معين، با قابليت تكرار در هر سال و خودداري از هرگونه تصرفات مادي اساسي.
نمونه و مفاد قراردادهايي كه توسط شركت‌هايي نظير مجتمع‌هاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران يا شركت نارنجستان يا موسسه بهارنارنج در شمال ارائه مي‌شود مبنايي حقوقي ندارند و امري است سليقه‌اي كه بنا بر اصل حاكميت اراده تا آنجا كه مورد قبول خريدار باشد نافذ و معتبر است (مانند قولنامه‌اي كه ميان دو نفر منعقد مي‌شود و در دادگاه مورد استناد قرار مي‌گيرد، قولنامه‌هايي با اشكال و محتواي متفاوت) از نظر اينجانب، انطباق قرارداد تايم‌شرينگ با ماده 10 قانون مدني و به عنوان يك قرارداد خصوصي بلااشكال است، زيرا:
اولا ـ يك قرارداد خصوصي است.
ثانيا ـ هرگونه تصرفات و نقل و انتقال در اموال خصوصي صورت مي‌گيرد.
ثالثا ـ قرارداد مذكور عقدي است نافذ و لازم.
رابعا ـ شرايط مندرج در آن مبني بر استيفاء منفعت در محدوده زماني ساليانه و عدم تصرفات مادي و زيربنايي نيز برخلاف قواعد آمره نيستند.
خامسا ـ تعهدات و شرايط اعلام شده مورد قبول طرفين است.
سادسا ـ تاكنون ماده يا حكم قانوني ديده نشده كه چنين قراردادي را باطل اعلام نمايد.
بيع‌زماني
از طرفي ديگر، با توجه به خصوصيات و آثاري كه براي قرارداد تايم شرينگ برشمرديم معلوم مي‌شود با عقدي به نام «عقد بيع» وجوه اشتراك فراواني دارد، به خصوص كه در هر دو قرارداد تكيه بر انتقال مالكيت است و دامنه استيفاء منفعت نيز در هر دو قرارداد مي‌تواند به طور «متعارف» محدود شود (براي عقد بيع در صفحات قبل مثال‌ها و نمونه‌هايي ارائه شد).
خصوصيات و آثاري كه براي قراردادهاي تايم‌شرينگ برشمرديم فهرست‌وار عبارتند از: انتقال مالكيت، دوام مالكيت، لازم بودن عقد، معوض و تمليكي بودن قرارداد، مشروط بودن قرارداد، موضوع قرارداد عين معين يا كلي در معين است، قدرت بر تسليم مورد يا موضوع عقد، منقول يا غيرمنقول بودن موضوع مورد معامله، غيرآمره بودن قواعد به كار گرفته شده و بالاخره توافق و تراضي در «نوع عقد»، «موضوع عقد» و «شرايط ضمن عقد».
تمام آثار و خصوصيات فوق را ما مي‌توانيم در عقد بيع نيز پيدا كنيم. نتيجه آنكه قرارداد تايم‌شرينگ با اين خصوصيات يكي از انواع «عقد بيع» است، با عنواني جديد به نام «بيع زماني».
من فكر مي‌كنم انتخاب راه‌حل دوم يعني بيع زماني ارجح و راه‌گشاتر است. چرا كه عقد بيع از جمله عقود معين در قانون مدني است كه قانون قملرو اين عقد، آثار آن و قواعد اختصاصي آن را بيان كرده است.
«قراردادهاي خصوصي» مذكور در ماده 10 قانون مدني، دامنه‌اي گسترده‌تر و وسيع‌تر دارد و شامل هزاران قرارداد، اعم از معين و غيرمعين مي‌شود. مانند قرارداد يك پزشك يا جراح با بيمار، قرارداد فروش يك اثر از طرف مولف با ناشر، قرارداد يك شركت توريستي با تعدادي مسافر، قرارداد يك هنرمند با موزه هنرهاي نقاشي، قرارداد يك طراح يا دكوراتور (Designer) با يك فروشگاه بزرگ تجاري و ...
در اين قراردادها كه به عنوان مثال ذكر گرديد، ما با مواردي آشنا مي‌شويم كه ماهيت آنها گاه اجاره خدمات اشخاص است، گاه قراردادي دسته‌جمعي است و گاه محتوايي از عقد بيع دارد. نتيجتا بايد گفت عقد بيع يكي از مصاديق قراردادهاي خصوصي است.
از طرفي ديگر، قانون مدني انواع عقد بيع را احصاء نكرده است و فقط به ذكر مصاديقي از آن پرداخته است مانند:
بيع مطلق، بيع مشروط، بيع موجل، بيع نقد يا حال، بيع معاطاتي، بيع سلف و سلم، بيع منجز، بيع خياري، بيع صرف، بيع فضولي و ...
در قانون مدني فرانسه به اقسام ديگري از بيع برمي‌خوريم كه در قانون مدني كشور ما نامي از آنها به ميان نيامده است مانند بيع اموالي كه هنوز ساخته نشده‌اند كه اين بيع خود بر دو گونه است (بيع به وعده، بيع آينده، به ماده 1601 قانون مدني فرانسه و بندهاي مربوطه آن مراجعه شود.)
اكنون اگر ما قرارداد تايم شرينگ را با توجه به مشتركات آن با عقد بيع در قانون مدني، نوعي عقد بيع بدانيم و براي تمايز با ساير عقود بيع، آن را «بيع زماني» نامگذاري نماييم راهي به خطا نرفته‌ايم و يك سري مشكلات پيش رو را از ميان برداشته‌ايم مانند:
• خريدار و فروشنده مي‌دانند چه نوع عقدي را منعقد ساخته‌اند.
• تسهيلاتي را براي قانونگذار در آينده ايجاد مي‌نماييم تا به امر قانونگذاري بپردازد.
• در صورت بروز اختلاف ميان خريدار و فروشنده و يا ميان هر يك از مالكان، قاضي دقيقا مي‌داند كه مسئله رسيدگي به اختلافات را تحت حمايت و حاكميت كدامين قوانين و مقررات قرار دهد.
• در جايي كه مي‌توانيم يك اسب را مثلا براي نسل‌كشي و يا شركت در مسابقات اسب‌دواني به چندين خريدار بفروشيم، با امكان استيفاء منفعت در دوره‌هاي متفاوتي از زمان (به لحاظ غيرقابل تقسيم بودن مبيع و به لحاظ عدم امكان استيفاء منفعت در زمان واحد براي كليه خريداران)، آن وقت مي‌توان گفت كه خيارات خاصه عقد بيع مانند خيار مجلس، خيار حيوان و خيار تاخير ثمن در عقدي به نام تايم شرينگ يا بيع زماني كارايي دارند.
همان طوري كه قبلا اشاره نمودم، اساس كار در طرح اين مقاله تبيين ماهيت حقوقي قرارداد تايم‌شرينگ است تا از اين طريق بتوان معادلي در زبان فارسي براي آن پيدا كرد زيرا ترجمه اين عبارت به زبان فارسي ميسر نمي‌باشد و بالاخره بتوان اين قرارداد را يا زيرمجموعه يك سري قوانين قرارداد و يا به تدوين مقررات جديدي پرداخت.
اينجانب معتقدم عبارت «مالكيت زماني» براي قرارداد تايم شرينگ اصطلاح مناسبي نيست زيرا مفهوم مخالف آن در ذهن «مالكيت غيرزماني» را به دنبال مي‌آورد و اين خود بر ابهامات موجود مي‌افزايد.
اصلح آن است كه در راستاي واژه‌هايي كه قانون مدني خود به كار گرفته است حركت كنيم مانند بيع مطلق، بيع مشروط، بيع صرف، بيع فضولي و... و «بيع زماني» را با تمام خصوصيات و آثار آن به اين مجموعه اضافه نماييم و به اين ترتيب به يك توافق همگاني يا اجماع (Consensus) نائل شويم.
بيع زماني يا انتقال مالكيت زمان‌بندي شده ـ قسمت آخر
سعيد شريعتي، مركز تحقيقات فقهي قوه قضائيه
تا كنون با مفهوم بيع زماني و بحث‌هايي كه پيرامون آن وجود دارد آشنا شده‌ايد. در اين شماره به شيوه‌هاي مشابه آن مي‌پردازيم و نظر علما را در اين باب مي‌آوريم.
◙ فصل دوم: بررسي شيوه‌هاي مشابه
بحث و بررسي درباره قرارداد انتقال مالكيت زمان‌بندي شده در فصل گذشته به پايان رسيد. اينك به عنوان تكميل بحث گذشته به بررسي برخي از شيوه‌ها و قالب‌هاي قراردادي مشابه مي‌پردازيم كه اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادي، تفاوت جدي با قرارداد تايم‌شر دارند اما در عمل، نتايج و آثار نسبتا مشابهي را به دنبال دارند. اين روش‌ها عبارت است از: الف‌ـ بيع مشاع به شرط مهايات، ب‌ـ صلح منافع، ج‌ـ شركت سهامي، د‌ـ افراز زماني
◄ الف‌ـ بيع مشاع به شرط مهايات:
تقسيم منافع در مال مشاع كه چند نفر در كنار هم، مالك مال هستند يكي از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان مي‌باشد. به طور كلي مالكين مشاع براي تقسيم منافع مشترك مال مشاع از دو طريق مي‌توانند اقدام نمايند.1
1ـ تقسيم به اجزاء مانند اينكه دو نفر كه در خانه‌اي شريكند براي انتفاع از خانه، خانه را به حسب اجزاء آن تقسيم نمايند يعني نصف خانه به يكي از آنها و نصف ديگر به ديگري واگذار شود تا در آن سكونت يابند.
2ـ تقسيم به زمان انتفاع: مثلا دو نفر كه در اتومبيلي شريكند توافق مي‌كنند كه به صورت ماهانه از آن استفاده كنند يعني يك ماه نفر اول و ماه دوم نفر دوم و به همين ترتيب....
دو شيوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونه‌هاي بسياري از آن را مي‌توان مثال زد به عنوان نمونه، تقسيم منافع مزارع و باغات عموما به صورت تقسيم به اجزا صورت مي‌گيرد و تقسيم منافع قنات‌ها و نهرها غالبا از طريق تقسيم به زمان انجام مي‌شود. تقسيم منافع به يكي از شيوه‌هاي فوق در اصطلاح فقها، «مهايات» ناميده مي‌شود.2
بنابراين از مهايات مي‌توان براي تقسيم منافع يك ملك به صورت زماني استفاده نمود مثلا فرض كنيم دوازده نفر به صورت مشاع، خانه‌اي را خريداري نمودهاند و از آنجا كه همه آنان به طور همزمان نمي‌توانند از آن خانه منتفع شوند و تقسيم آن به حسب اجزاء مكاني نيز امكانپذير نيست، آسان‌ترين راه تقسيم منافع آن است كه منافع آن را به صورت زمان‌بندي تقسيم كنند مثلا منافع خانه را به صورت ماهيانه در يك دوره يك ساله بين خود تقسيم كنند به گونه‌اي كه خانه در تمام طول سال، ملك مشاع همه آنها مي‌باشد ولي در هر ماه از سال تنها يكي از آنان حق انتفاع دارد. بنابراين شركاي مشاع مي‌توانند در يك قرارداد مهايات، منافع مال مشاع را تقسيم نمايند. لازم به ذكر است كه مهايات به عنوان يك قرارداد مستقل، قابل انعقاد بوده و در حدود مفاد خود معتبر و لازم‌الاجراست و لذا لزومي ندارد كه به صورت صلح و يا يكي ديگر از عقود معين درآيد.3
تقسيم مهاياتي به نظر برخي از فقها، توافقي جايز و قابل فسخ است4 البته اين نظر از سوي برخي حقوقدانان مورد خدشه قرار گرفته و آنان مهايات را قرارداد و توافقي الزام‌آور دانسته‌اند3 اما براي گريز از اختلاف فوق مي‌توان «مهايات» را به صورت شرط ضمن عقد درآورد و الزام‌آور بودن آن را قطعي و بي‌اشكال نمود.
يكي از شركت‌هايي كه در سال‌هاي اخير از اين شيوه براي تقسيم منافع املاك خود بهره گرفته است «شركت مجتمع‌هاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران» است. اين شركت، ويلاهاي متعلق به خود را به صورت بيع مشاع مشروط به مهايات به مشتريان خود به فروش رسانده است.
توضيح آنكه شركت مزبور، هر يك از ويلاهاي خود را به صورت مشاع به پنجاه و دو نفر ـ به تعداد هفته‌هاي سال ـ به فروش رسانده و درضمن عقد بيع، شرط نموده است كه هر يك از مالكين مشاع در هفته مشخصي از سال حق انتفاع از ويلا را داشته باشند.
در مبايعه‌نامه شركت مزبور پس از ذكر نام خريدار و فروشنده چنين آمده است: «مورد معامله يك پنجاه و دوم مشاع از كل ششدانگ ويلاي شماره ... از مجموعه 22 ويلاي مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزيره كيش به پلاك ثبتي ... كه موقعيت دقيق آن روي نقشه تعيين و به رويت خريدار و امضاء طرفين رسيده است.»
در همين مبايعه‌نامه به عنوان يكي از شرايط ضمن عقد آمده است:
«خريدار با آزادي كامل و با آگاهي از شرايط و ضوابط زماني و مكاني و با توجه به تفاوت قيمت ويلا در هفته‌هاي سال، هفته ... سال را جهت استفاده از ويلا انتخاب نمود... خريدار، حق استفاده از بقيه ايام سال را از خود سلب نمود و هيچگونه حقي در بقيه ايام سال در استفاده از اين ويلا نخواهد داشت.»
◄ ب‌ـ صلح منافع
يكي از شيوه‌هاي مشابه كه در آن، منافع عين به صورت زمان‌بندي شده مورد استفاده قرار مي‌گيرد قرارداد صلح منافع مي‌باشد. طبق اين قرارداد، شخصي كه مالك عين است مالكيت عين را به مشتريان منتقل نمي‌كند بلكه صرفا منافع عين مورد نظر را به چند نفر از طريق عقد صلح، منتقل مي‌كند.
به عنوان مثال شخصي كه مالك ويلا يا آپارتمان است منافع ملك خود را به دوازده نفر به صورت صلح معوض منتقل مي‌كند به گونه‌اي كه هر يك از آنها در قبال مبلغي، منافع يك ماه در سال آن ملك را مالك مي‌شوند. چنانكه مشاهده مي‌شود چنين صلحي در واقع، نتيجه عقد اجاره را به دنبال دارد يعني همان گونه كه در اجاره، عين در مالكيت موجر باقي مانده، منافع آن در مدت معين به مستاجر تمليك مي‌شود در عقد صلح مورد نظر نيز، منافع عين به صورت زمان‌بندي شده به متصالحين انتقال مي‌يابد. بدين ترتيب، متصالحين سهم و بهره‌اي از عين مال ندارند و تنها در مدت زمان معين، مالك منافع آن مي‌شوند.
اين رويه در سال‌هاي اخير مورد عمل بعضي شركت‌ها قرار گرفته است كه از آن جمله مي‌توان «شركت نارنجستان زيباي شمال»را نام برد شركت مزبور كه در سال 1375 تاسيس و ثبت شده، از بدو تاسيس اقدام به احداث هتلي نموده است. به گفته مسوولان شركت، اين شركت به جاي اينكه منافع هر اتاق يا سوئيت را به صورت روزانه به افراد واگذار نمايد و مال‌الاجاره دريافت كند، منافع اتاق‌ها و سوئيت‌ها را به صورت قطعي و براي مدت يك ماه در سال با انعقاد عقد صلح منافع منتقل نموده است. متصالحين در مدتي كه مالك منافع هستند مي‌توانند شخصا از آن منتفع گردند يا به دستور آنان، منافع به ديگران واگذار و مال‌الاجاره دريافتي به متصالحين پرداخت شود.
اين شيوه اگرچه از نظر فقهي و حقوقي، بي‌اشكال به نظر مي‌رسد اما اجراي آن، منافع متصالحين را در معرض خطر قرار مي‌دهد. زيرا متصالحين كه تنها مالك منافع ملك هستند هيچگونه مالكيتي نسبت به خود ملك ندارند. بنابراين حق هيچگونه تصميم‌گيري در مورد عين مال را ندارند از طرف ديگر مالك عين اگرچه، مالك منافع آن نيست اما با استناد به مالكيت عين مي‌تواند دست به اقداماتي بزند كه در نهايت به ضرر صاحبان منافع تمام شود به عنوان مثال اختيار مالك عين در مورد فروش، هبه و ساير انتقالات مي‌تواند در مواردي، صاحبان منافع را با مشكل روبه‌رو كند. از اين گذشته اگر مالك به استناد مالكيت خود، تغييراتي در ملك ايجاد كند كه منجر به كاهش منافع آن و يا از بين رفتن منافع در بخشي از سال يا در كل سال شود، تكليف متصالحين زيان‌ديده چيست؟
براي گريز از اشكالات فوق و ساير مشكلاتي كه ممكن است در اين قرارداد بروز كند بايستي وظايف و اختيارات هر يك از مالك و متصالحين به روشني مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گيرد. متاسفانه قرارداد صلح منافع كه توسط شركت نارنجستان شمال تنظيم شده است در مورد موارد پيش گفته سكوت كرده و به همين جهت حقوق متصالحين را در معرض خطر قرار داده است.
◄ ج ـ شركت سهامي
يكي ديگر از طرقي كه مي‌توان براي استفاده منظم و زمان‌بندي شده از مال مشترك، مورد عمل قرار داد؛ ايجاد شركت سهامي بين شركا مي‌باشد. در اين شيوه چند نفر مي‌توانند براي خريد واحدهاي مسكوني اقدام به انعقاد عقد شركت و ايجاد شركت نمايند و از مال شركت، واحد مسكوني مورد نظر را خريداري و به طور مشترك از آن بهره‌مند شوند.
به عنوان مثال: دوازده نفر به منظور احداث يا خريد واحد مسكوني اقدام به تشكيل شركت سهامي يا شركتي با نام ديگر براي انجام امور ساختماني نموده، هر كدام از آنها سهم مشخصي از سرمايه شركت را تامين مي‌كنند.
شركت مزبور چه به صورت شركت سهامي باشد و يا به صورت يك شركت ساختماني، واجد وصف تجارتي بوده6 داراي شخصيت حقوقي مي‌باشد شركاء پس از تشكيل شركت با سرمايه فراهم آمده، ساختمان يا ويلايي را خريداري مي‌نمايند. پرواضح است كه با توجه به تحقق يك شخصيت حقوقي در فرض فوق، اموال گرد آمده متعلق به شركت بوده و شركاء تنها عضو شركت و صاحب سهام هستند و به همين جهت ملك خريداري شده نيز متعلق به شركت مي‌باشد. شركاء براي استفاده و بهره‌برداري از ملك خريداري شده اين ترتيب را اتخاذ مي‌كنند كه هر كدام از آنها در مدت معيني از سال از آن استفاده نمايند.
اين ترتيب اگرچه در حقيقت، همان صورت نظام يافته مهايات است اما از آنجا كه در اينجا سخن از اشاعه مالكيت مطرح نيست ـ به خلاف بحث مهايات، تفاوت اين روش با بيع مشاع مشروط به مهايات روشن مي‌گردد.
مزيت اين راهكار آن است كه صاحبان سهام مي‌توانند سهام خود را به ديگران منتقل كنند يا با سهام شركت‌هاي مشابه مبادله نمايند بدون آنكه نقل و انتقال يا مبادله به عين ملك يا منافع آن مرتبط گردد و به همين جهت اين انتقالات يا مبادله‌ها مي‌تواند در عرصه بين‌المللي نيز به آساني و سهولت انجام شود.
◄ د‌ـ افراز زماني
ساده‌ترين و طبيعي‌ترين راه تقسيم مال مشترك آن است كه مال مشترك به طور عادلانه بين شركاء تقسيم و توزيع گردد اين تقسيم را افراز مي‌گويند8 در همين رابطه ماده 598 ق.م مقرر مي‌دارد: «ترتيب تقسيم آن است كه اگر مال مثلي باشد به نسبت سهام شركا افراز مي‌شود...» طبيعي است كه افراز تنها در اموال قابل تقسيم متصور بوده و اموالي كه قابل توزيع عادلانه نيست را نمي‌توان از راه افراز تقسيم نمود. ماده 317 ق. امور حسبي مقرر مي‌دارد: «در صورتي كه مال اعم از منقول يا غيرمنقول قابل تقسيم و تعدل نباشد. ممكن است فروخته شده بهاي آن تقسيم شود.»
ارتكاز عرفي از معناي افراز آن است كه عين مال مشترك بين شركاء توزيع گردد و به هر يك از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصه‌اي از عين داده شود. در مورد املاك، افراز به صورت توزيع مكاني مي‌باشد و چنانكه گفتيم افراز به اين معنا تنها در اموالي امكان دارد كه اولا قابل تقسيم بوده و ثانيا داراي اجزاي مساوي و برابر باشد وگرنه از راه تعديل يا فروش اموال مشترك بايد اشاعه را منحل نمود.
سئوالي كه در اينجا مطرح مي‌شود آن است كه آيا در اموال مشاع غيرقابل تقسيم، راه حل ديگري جز فروش و تقسيم ثمن وجود ندارد؟ پاسخ به اين سئوال به برداشت ما از مفهوم افراز بستگي دارد. اگر افراز را به معناي پيش گفته دانستيم پاسخ اين سئوال منفي خواهد بود اما اگر مفهوم گسترده‌تري براي افراز قائل شويم، هنوز در اموال غيرقابل تقسيم نيز راهي براي افراز وجود خواهد داشت.
توضيح آنكه افراز به معناي توزيع عادلانه مال مشاع مي‌باشد. اين توزيع عادلانه همواره از طريق اختصاص دادن بخش‌هاي مختلف مال به افراد صورت مي‌گيرد به گونه‌اي كه مالكيت مشاع شركا به چند مالكيت جداگانه و در عرض هم بر بخش‌هاي مال، تبديل مي‌شود اما صورت ديگري نيز براي افراز مي‌توان تصور كرد و آن عبارت است از «افراز زماني» به اين صورت كه مالكيت مشاع شركاء، به چند مالكيت در طول زمان تبديل شود براي روشن شدن موضوع به ذكر مثالي مبادرت مي‌شود:
فرض كنيم چهار نفر به صورت مشاع مالك قطعه زميني به مساحت هزار متر مربع هستند اين افراد براي تقسيم زمين اقدام به افراز آن مي‌نمايند يعني هر كدام از آنان در دويست و پنجاه متر
مطالب مشابه :
بيع زماني
پورتال حقوقی متین فر - بيع زماني - تارنمای رسمی محمدرضا متین فر : کارشناس ارشد حقوق خصوصی
قرارداد تشكيل بيع
حقوقی - قرارداد تشكيل بيع - وبلاگی برای همه - حقوقی
تعيين ثمن در عقد بيع از منظر مقررات بين‌المللي و حقوق ايران
متن کامل قانون جدید عقد بيع از ديرباز يكي از شاخص‌ترين اعمال تجاري به حساب مي‌آمده است
خارج مکاسب
که عارض بر بيع است به اعتبار شرطي كه در ضمنش شده مثل بحث شرائط در متن بيع اصطلاحی بيع )
قراردادهاي بيع تنظيمي بنگاه‌هاي معاملا‌تي و ايرادهاي آن
پورتال حقوقی متین فر - قراردادهاي بيع تنظيمي بنگاه‌هاي معاملا‌تي و ايرادهاي آن - تارنمای
برچسب :
متن بيع