برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

تعاریف مختلفی از برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری ارائه شده ولی همگی آنها بر نکات مشترکی تأکید دارند.

برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای شهری بر اساس خواسته و نیازهای جامعه شهری (سعیدنیا ۱۳۷۸ ص ۱۳ )

برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری به معنی الگوی توزیع فضایی یا جغرافیایی عملکردهای مختلف شهر می‌باشد عملکردهایی چون نواحی مسکونی، صنعتی. تجاری، خرده فروشی و فضاهای تخصیص داده شده برای استفاده‌های اداری، موسسات، نمادهای اجتماعی و گذران اوقات فراغت. (درکوش، ۱۳۶۴ ص۴۵ )

برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری عملی است که طی آن که برای هر واحد زمین، کاربردی خاص تخصیص می دهند، هدف از این برنامه‌ریزی ایجاد برنامه‌ای است که میزان رفاه اجتماعی را با توجه به محدودیت‌ها افزایش دهند.

برنامه‌ریزی کاربری اراضی علم تقسیم زمین و مکان برای کاربردها و مصارف مختلف زندگی می‌باشد. هدف اصلی و اساسی برنامه‌ریزی کاربری زمین استفاده بجا و مناسب و در نهایت آماده سازی زمین جهت مصارف مختلف شهری است، بنابراین در برنامه‌ریزی کاربری زمین بایستی زمین مورد نیاز جهت رسیدن به اهداف آینده برآورد گردد. در واقع برنامه‌ریزی کاربری زمین و مدیریت خردمندانه فضا به منظور بهینه سازی الگوی توسعه فعالیتهای انسان است.

یکی از محورهای اصلی برنامه‌ریزی شهری برنامه‌ریزی کاربری زمین است که همراه با برنامه‌ریزی شبکه ارتباطی، فضای سبز و باز، تاسیسات و غیره استخوان‌بندی اصلی شهر و نحوه توسعه آتی آن را مشخص می‌کند. نحوه رویکرد و چگونگی برنامه‌ریزی کاربری اراضی نه تنها نقض اساسی در کیفیت و کارایی برنامه جامع شهری خواهد داشت، بلکه اساس نظام توزیع فعالیتها، خدمات و سهم سرانه‌ها را تعیین می‌کند بدیهی است موضوع اصلی در برنامه‌ریزی کاربری اراضی، نحوة تخصیص زمین به کاربریهای مختلف و هماهنگ کردن آنها با یکدیگر است که به عنوان برآورد نیازهای فضایی تلقی می‌گردد. (مرکز مطالعات برنامه‌ریزی شهری، ۱۳۸۳ ص ۵۸)

اهداف برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

اولین گام در هر برنامه‌ریزی تشخیص مقدماتی مسائل و مشکلات می‌باشد. پس از شناسایی مسائل و مشکلات تعیین اهداف و بر اساس فرصتها و تحدیدها مهمترین گام در برنامه‌ریزی است.(پور محمدی،۱۳۸۲ ص۴)

در برنامه‌ریزی اراضی شهری اهداف به دو دسته تقسیم می‌شود:

الف) اهداف کلان

اهداف ایده‌آل و مطلوب بلند مدت کیفی و مهم هستند که از ارزشها و آمال جامعه نشأت می‌گیرد. این اهداف امروزه بر دو پایه اصلی، یعنی ارزشهای توسعه پایدار و اعتلای کیفیت زندگی شهری استوار شده است. این اهداف بنا به ضرورت جامع‌نگری، به چهار عرصه اصلی زیست محیطی، اقتصادی، اجتماعی و کالبدی تقسیم می‌شود. (رضویان، ۱۳۸۱ ص ۵۴)

اهداف کلان در برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

ردیف	نوع اهداف	موارد عمده
۱	اهداف زیست محیطی	جلوگیری از تخریب زمین، حفظ پیوند بشر و طبیعت، توسعه منابع، حفظ منابع تاریخی و فرهنگی، گسترش فضای سبز، مکان‌یابی صنایع و خدمات مزاحم، ایمنی از سوانح و …..
۲	اهداف اقتصادی	استفاده از بهینه از زمین، جلوگیری از سوداگری زمین، تعدیل حفظ مالکیت، استفاده از اضافه ارزش زمین در جهت منابع عمومی و …
۳	اهداف اجتماعی	کاهش نابرابری در استفاده از زمین، افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، گسترش فضاهای جمعی، بهسازی بافت‌های قدیمی، زیباسازی محیط شهری، تقویت هویت محله، اعتلای کیفیت کاربری مسکونی و تفریحی …
۴	اهداف کالبدی- فضایی	توزیع متعادل کاربری، جلوگیری از تداخل کاربری‌های ناسازگار، حفظ تناسب در توسعه عمودی و افقی، تشویق تنوع و اختلاط کاربری‌ها، حفظ تناسب میان توده و فضا، تدوین معیارها و استانداردهای مناسب کاربری…

ب) اهداف خرد

این اهداف وسیله‌ای برای دستیابی به اهداف کلان و نقطه‌ای است برای دستیابی به آن کوششهای برنامه‌ریزی شکل می‌گیرد. اهداف خرد یا ویژه برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری عبارتند از:

۱- کارایی: این اهداف از طریق تشخیص مناسبترین نوع استفاده از یک قطعه زمین که بیشترین فایده را با کمترین هزینه بدست می‌دهد، حاصل می‌شود و به واسطه همین امر توسعه شهر بصورت منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی صورت می‌گیرد و سلامتی مردم نیز تضمین می‌شود و با مکان‌یابی منابع آلوده ساز در خارج از منطقه شهری از آثار آلودگیهای مختلف شهری و کانون‌های آلوده‌ساز جلوگیری می‌گردد.

۲ـ برابری: هدف برنامه‌ریزی کاربری زمین از برابری این است که کاربریهای صحیح و برنامه‌ریزی شده دسترسی تمام گروهها را به تسهیلات مورد نیاز و نیز توزیع منابع حاصل از آنجا را به طور برابر و متوازن برای گروه‌های مختلف جهت فراهم آورد.

۳- پایداری: پایداری در کاربری اراضی به این معنی است که از امکانات و توان بالقوه هر قطعه زمین چنان بهره‌گیری شود که این توان نه تنها کاهش نیابد و از بین نرود بلکه بطور مداوم بر ظرفیت آن افزوده گردد.

۴- رفاه عمومی: یکی از عوامل مهم و موثر در تعیین اهداف و برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری، ملاحظات رفاه عمومی است عوامل تعیین کننده رفاه عمومی عبارتند از:

الف) تندرستی ب) ایمنی ج) آسایش د) امنیت

در تأمین تندرستی جامعه به این نکات توجه می‌شود:

الف) در نظر گرفتن تسهیلات در برابر بیماریهای مسری و حفاظت مراکز بهداشتی.

ب) برخورداری از روشنایی مناسب و تابش خورشید و حفظ زیبایی متعادل

ح) حفاظت در برابر انواع آلودگی (آلودگی آب و هوا، صدا، و غیره …)

د) ایجاد فرسایش برای زندگی خانوادگی

هدف سازگاری و امنیت نیز با جنبه‌های ادراکی محیط شهری یا با دلپذیر بودن محیط شهری برای کار و زندگی، اوقات فراغت و تلاش برای مخاطرات محیط طبیعی و محیط مصنوع در مکان گزینی فعالیتهای مختلف ارتباط دارد.

معیارهای مکان‌یابی در برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

بدون تردید تعیین اصول دقیق مکان‌یابی فعالیتهای مختلف در شهر به دلیل ماهیت برای مسائل شهری بسیار دشوار است هدف اصلی از سلسله اقدامات برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری تأمین رفاه اجتماعی و اقتصادی شهروندان است. معیارهای مکان گزینی که در راستای هدف فوق قرار می‌گیرد عبارتند از:

الف) سازگاری: یکی از اهداف اصلی برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری مکان‌یابی مناسب کاربریها و جداسازی کاربریهای ناسازگار از یک دیگر است. مثلاً سعی می‌شود کاربریهایی که آلودگیهایی از قبیل دود، بو و صدا تولید می‌کند دور از مناطق مسکونی، فرهنگی و اجتماعی استقرار یابند در مقابل، فعالیتهای مکمل یکدیگرند در کنار یکدیگر مستقر می‌شوند. کاربریهای سرویس دهنده با ترتیب اولویتهای همجواری نیز مشخص می‌شوند. برای نمونه در ضوابط مربوط به کاربری مسکونی، سرویس دهنده، بی کالبد (فضای باز، گذران اوقات فراغت و کاربری تفریحی مثل پارک)، بهداشتی و درمانی، آموزشی و تجاری به ترتیب اولویت همجواری برخوردارند.

ب) آسایش: فاصله و زمان، عوامل مهمی در اندازه‌گیری میزان آسایش و راحتی انسانها به شمار می‌آیند،‌چرا که بر اثر تأمین آنها سهولت دسترسی به خدمات شهری که یکی از اهداف مهم برنامه‌ریزی شهری است میسر می‌شود.

ج) کارایی: یکی از عوامل اصلی تعیین کننده مکان کاربریها در شهر، الگوی قیمت زمین شهری است. به لحاظ اینکه هر کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه‌گذاری تابعی از قیمت زمین و هزینه‌های متصور بر آن است که بر اساس شیوه تحلیل هزینه و منفعت معین می‌شود.

د) مطلوبیت: مطلوبیت و دلپذیری در برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری یعنی تلاش در جهت حفظ و نگهداری عوامل طبیعی به ایجاد فضاهای باز و دلپذیر، چگونگی شکل گرفتن راهها، ساختمان‌ها و فضای شهری.

هـ) سلامتی: اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی مناسب برای کاهش آلودگی حاصل از کاربریهای مختلف و رعایت استانداردهای بهداشتی برای تأمین سلامتی محیط زیست انسان یکی از اهداف مکان‌یابی کاربریهاست.

و) استانداردهای ایمنی: هدف از این کار به طور کلی حافظت شهر در مقابل خطرهای احتمالی است. خطرهای بلایای طبیعی مانند سیل، زلزله، طوفان و آتشفشان و غیر طبیعی، مانند همجواری منطقه صنعتی با منطقه مسکونی که با اصل سازگاری مورد اشاره مغایرت دارد و سایر مواردی که به نحوی باعث تضعیف ضریب ایمنی و امنیت شهر می‌گردد.

معیارهای ارزیابی کاربریهای اراضی شهری

معیار در برنامه‌ریزی، ضابطه عمل یا قضاوت است. اصلی که بر مبنای آن چیزی اندازه‌گیری می‌شود مسلماً بدون داشتن معیارهای اصولی و معین، ارزیابی طرحها و مقایسه آنها با یکدیگر ممکن نیست. مهمترین معیارهای ارزیابی کاربری اراضی دایر شهری عبارتند از:

ـ سلسله مراتب کاربریها از نظر سطح خدماتی و همپوشی آنها

ـ مطلوبیت الگوهای توزیع و کاربریها (مشابه و مکمل) و همپوشی آنها در سلح شهر

ـ الگوی زمانی (روزانه و دوره‌ای) کاربریها

ـ چگونگی ترکیب کاربریهای متنوع در فضاهای شهری

ـ توازن توزیع انواع فعالیتها با حوزه پوشش مورد نیاز آنها در شهر

ـ تأثیر الگوی ترکیب کاربریهای مختلف در میزان کارآیی

ـ تأثیر تداوم و همجواری فعالیتهای عناصر شهری

ـ سازگاری عملکردی کاربریها از نظر زمان، حجم، الگو و تداوم استفاده و آلودگیهای مختلف ناشی از نوع کاربری

ـ الگوی بهره‌گیری مردم بخشهای مختلف شهر از کاربریهای اصلی

ـ همگامی الگو و مراحل رشد تغییرات پدید آمده در شهر با امکانات خدماتی و فعالیتی شهر

ـ قابلیت پاسخگویی عملکردهای اصلی شهر به نیازهای همه اقشار اجتماعی و گروههای سنی

ـ الگوی تغییر مقیاس عملکردی فضاها (محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری) در اثر رشد و پیشروی محدوده شهر

روشهای ارزیابی کاربری اراضی شهری

ارزیابی کاربریهای مختلف شهری اساساً به منظور اطمینان خاطر از استقرار منطقی آنها و رعایت تناسبات لازم به دو صورت کمی و کیفی صورت می‌گیرد.

الف) ارزیابی کمی: این ارزیابی بر اساس مقایسه سرانه‌های موجود کاربریها با استانداردهای مربوط یا از طریق بررسی نیازهای فعلی و آتی منطقه مورد مطالعه صورت می‌گیرد.

ب) ارزیابی کیفی: در این مرحله ویژگیهای کیفی معین شده و نسبت آنها به یکدیگر بر اساس مهار ماتریس ذیل بررسی می‌شود.

۱) ماتریس سازگاری ۲) ماتریس مطلوبیت ۳) ماتریس ظرفیت ۴) ماتریس وابستگی

تقسیمات کالبدی شهر

موضوع تقسیمات کالبدی شهر و چگونگی ابعاد و سلسله مراتب آن یکی از مباحث عمدة برنامه‌ریزی شهری است که ارتباط مستقیم با نحوه کاربری زمین، توزیع فعالیتها و تعیین سرانه‌های شهری دارد. در واقع اساس توزیع و تخصیص کاربریها و تعیین استانداردها و سرانه‌های شهری بر پایه تقسیمات فضای کالبدی شهر استوار است. (سعیدنیا، ۱۳۸۳ ص ۷۰)

کوچکترین عنصر کالبدی شهر واحد مسکونی است. که از مجموع تعداد واحد مسکونی (۲۰۰-۹۰ واحد) کوچه یا مجتمع مسکونی تشکیل می‌شود. مجتمع‌های مسکونی (۵-۳ مجتمع) کوی یا واحد همسایگی را بوجود آورند. محله از ترتیب دو تا سه واحد همسایگی تشکیل می‌شود تقسیم کالبدی شهر از محله برزن است که شامل دو محله است، دو برزن یک ناحیه شهری و هر چهار ناحیه یک منطقه را به وجود می‌آورد. (زیاری ،۱۳۸۱ ص ۴۵)

طبقه‌بندی کاربریهای شهری

اراضی شهری به طور کلی به دو گروه عمده زمین‌های دایر و بایر تقسیم می‌شود. زمین‌های دایر، زمین‌هایی است که به زیر ساخت و ساز رفته‌اند. اما زمینهای بایر یا خالی زمین‌هایی هستند که استفاده خاصی از آنها نمی‌شود. (پورمحمدی،۱۳۸۲ص ۳۲)

الف) طبقه‌بندی زمین‌های دایر

۱- مسکونی: تراکم کم، تراکم متوسط، تراکم ویژه

۲- تجاری: مراکز تجاری شهری (بازار، دفاتر خدمات عمده فروشی، بانکها و غیره) مراکز تجاری محلی و خرده فروشی و همچنین بازارهای غیر دائمی (بازار روز، هفتگی و غیره)

۳- آموزشی: مهد کودک، کودکستان، دبستان، راهنمایی و دبیرستان، هنرستان، دانشگاه

۴- فرهنگی: اماکن تاریخی و فرهنگی (موزه، کتابخانه، سالن اجتماعات و غیره)

۵- مذهبی: مسجد، تکیه، امام‌زاده و اماکن مذهبی اقلیتها

۶- خدمات جهانگردی و پذیرایی: مهمانسرا، مسافرخانه، اردوگاههای جهانگردی و همچنین رستوران، قهوه‌خانه و غیره

۸- بهداشتی: حمام عمومی، آبریزگاه، رختشویخانه و غیره

۹- ورزشی: تأسیسات ورزشی (استادیوم، سالن سرپوشیده و غیره) فضاهای باز ورزشی

۱۰- اداری: مراکز اداری دولتی، نمادهای عمومی و مراکز اداری خصوصی

۱۱- فضای سبز: فضای سبر عمومی (پارکها)، فضای تفریحی و بازی بچه‌ها، فضاهای سبز حفاظت شده، پارک‌های جنگلی، باغات و فضاهای سبز خصوصی و مزارع و اراضی کشاورزی

۱۲- مناطق نظامی

۱۳- صنعتی: مراکز صنایع سنگین، صنایع مزاحم (آلودگی‌زا) صنایع سبک و کارگاههای غیر مزاحم

۱۴- تأسیسات و تجهیزات شهری (آب، برق، تلفن، فاضلاب و غیره) و همچنین تجهیزات شهری (آتش نشانی، مراکز جمع‌آوری و دفن زباله، کشتارگاهها، غسالخانه، گورستان و غیره).

۱۵- حمل و نقل و انبارها: پایانه، فرودگاه، تاسیسات بندری، گمرک، ایستگاه راه آهن، سردخانه، انبار، سیلو، پارکینگهای عمومی و غیره

۱۶- شبکه ارتباطی و دسترسی: کوچه. خیابان فرعی، خیابان اصلی، آزاد راه، بزرگراه، پارک وی

استانداردهای فضا و مقیاس عملکردی کاربریها

هر فعالیتی در شهر شعاع عملکردی خاصی دارد که به آن آستانه فعالیتی نیز گفته می‌شود. طبق این ویژگی سطح متناسبی از کالبد یک شهر به آن فعالیت اختصاص می‌یابد. از آنجا که این خصیصه بنا به خصوصیات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی منطقه مورد مطالعه از شهری به شهر دیگر متفاوت است. شاید آسانترین روش برآورد زمین مورد نیاز برای کاربریهای مختلف همان روش محاسبه نیاز واقعی شهر در زمان حال و تعمیم و تطبیق ارقام و کمیتهای بدست آمده با آینده باشد. بنابراین به منظور برخورد واقع‌بینانه در برنامه‌ریزی شناخت و مطابقت آنها ضرورت دارد.

برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

مطالب مشابه :

پایان نامه ارزیابی کمی و کیفی کاربری اراضی شهری

ارزیابی کمی و کیفی کاربری اراضی شهری

روش های ارزیابی کاربری اراضی شهری

روشهای ارزیابی کاربری های شهری

کاربری اراضی شهری

ارزیابی کیفی کاربری های خدمات شهری در مقیاس محله