آثار حقوقي قولنامه

حسن عرب(وکیل دادگستری و عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی)

قولنامه از نظر لغوی ترکیبی از دو لغت‏"قول‏"و"نامه‏"به معنی گفتار نوشته یا پیمان نوشته شده و یا نامه‏ای که حاوی یک تعهد و قول است،1 می‏باشد؛و در اصطلاح‏منظور از قولنامه،ورقه‏ای است که خریدار و فروشنده‏ مورد معامله را به دیگری نفروشد و خریدار سر موعد آن را بخرد.2یا قولنامه‏ نوشته‏ای است که غالبا عادی و حاکم از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجرای تخلف از آن،پرداخت مبلغی است.این توافق‏ها مشمول ماده(10)قانون مدنی است.3به عبارتدیگر،قولنامه نوشته‏ای‏ است که به موجب آن یک طرف تعهد می‏کند که در آینده عمل حقوقی‏ معینی را انجام دهد و یا عقدی را در آینده منعقد کند،آن عقد ممکن است‏ بیع یا اجاره یا ازدواج باشد.این موضوع در حقوق فرانسه زیر عنوان‏" Promesse "ذکر شده است.4دکتر کاتوزیان در خصوص تعریف‏ قولنامه می‏نویسد:«در مواردی که خریدار و فروشنده قصذ انجام دادن معامله‏ را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند،قراردادی می‏بندند که در آن،دو طرف تعهد می‏کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص‏ انجام دهند.سندی که در این باب تنظیم می‏شود وعده بیع و در زبان عرف‏ «قولنامه»می‏نامند.5برای مثال:من مایلم خانه خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله به توافق رسیدین،ولی شما برای تهیه‏ پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصاحساب‏ مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی‏ ممکن شود؛پس برای اینکه هردو به انجام معامله در آینده مطمئن شویم‏ سند می‏نویسیم و ضمن آن،من تعهد می‏کنم که اسناد لازم را ظرف یک‏ هفته تهیه کنم و برای انتقال خانه‏ام در برابر ده میلیون ریال در فلان‏ دفترخانه حاضر شوم و شما نیز ملتزم می‏شوید در موعد مقرر در همان‏ دفترخانه برای انجام معامله حاضر شوید.بنابراین،معلوم می‏شود که قولنامه، آماده کردن مقدمات و انجام یک سری تشریفات جهت انتقال رسمی معامله‏ در دفترخانه اسناد رسمی می‏باشد و طرفین معامله ضمن یادداشتی آمادگی‏ خود را جهت حضور در دفترخانه با تعیین قیمت و زمان انتقال اعلام می‏نمایند. این در حالی است که بخشنامه شماره 6059-6/2/62 بر خلاف تعریفی که‏ گذشت،قولنامه را فاقد اعتبار قانونی و شرعی دانسته است.در این بخشنامه‏ آمده است:«آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم‏ انجام نگرفته و تعهد نشده،اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی‏توانند طرفین را الزام به وفا نمایند.بنابراین،اگر راجع به زمین،قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم‏الاوفا نیست.6 بعد از صدور این بخشنامه،بنگاههای معاملات ملکی و نویسندگان قولنامه‏ها

اولین اثر حقوقی قولنامه در معنی اعم آن(قولنامه و مبایعه نامه) تنظیم سند ریمی انتقال است؛زیرا،چه قولنامه را سند فروش‏ بدانیم و چه تعهد بر فروش،آنچه که اهمیت دارد این است که سند مثبت مالکیت موجود می‏باشد و قولنامه به تنهایی چنین اثری ندارد. یعنی تا وقتی که فروشنده دردفترخانه اسناد رسمی ملک را منتقل‏ نکرده است،نه خریدار می‏تواند نسبت به ن ادعای مالکیت کندو نه‏ اشخاص ثالث می‏توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند

قولنامه چه بیع باشد(بیع‏نامه)و چه تعهد بر بیع(قولنامه در معنی‏ اخص)اگر شرایط معامله را دارا باشد(مثل مشروعیت جهت معامله) و طرفین نیز شروط لازم را دارا باشند(مانند قصد و رضا و عقل‏ و....)صحیح می‏باشد و اگر مانعی در راه انتقال نباشد،مقدمه انتقال‏ فراهم خواهد بود و معمولا محاکم نیز همین‏طور نظر می‏دهند و این‏ اثر حقوقی قولنامه می‏باشد

برای هماهنگی با این بخشنامه که تعهد در صورتی الزام آور است که به‏ صورت شرط ضمن عقد لازم درآید،مفاد قولنامه‏ها را به صورت(مبایعه‏نامه) تنظیم کردند.در این صورت مفاد قولنامه،آیا بیانگر بیع است یا تعهد به بیع‏ از دیدگاه دکتر کاشانی:«قولنامه فروش یا خرید و یا قولنامه‏ای که در آن حق‏ تقدم در خرید به شخص معین داده می‏شود بیع نیست؛زیرا در بیع،مالکیت‏ مبیع از بایع به مشتری منتقل می‏شود،در حالی که ماهیت قولنامه فقط وعدع‏ بیع است و وعده بیع اساسا الزام‏آور نیست.به همین جهت،قولنامه فروش‏ الزام‏آور نیست و نمی‏توان به استناد آن التزام به انجام معامله را که در قولنامه‏ معین می‏شود خواستار گردید.استناد به ماده(10)قانون مدنی هم برای‏ اثبات صحت و الزام‏آور بودن قولنامه کافی نیست؛زیرا ماده(10)قانون مدنی‏ صرف‏نظر از شأن نزول آن،ناظر به قرارداد می‏باشد و قولنامه چیزی جز وعده بیع نیست و نمی‏توان آن را قرارداد تلقی کرد.7دکتر کاتوزیان معتقد است:«تشخیص طبیعت حقوقی سندی که طرفین تنظیم نموده‏اند وابسته‏ به تمییز قصد مشترک آنان است.اگر خواسته باشند که بیع با امضای آن‏ سند واقع شود دادگاه باید آن راسند بیع شمارد.برعکس،هرگاه هدف این‏ باشد که بر طبق آن،التزام به انشای عقد ایجاد شود،نه انتقال،دادگاه آن را قولنامه به حساب می‏آورد.منتها عرف مسلم در دادوستدهای ما حکم‏ می‏کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیل الزام قانونی یا خواسته خودشان‏ اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند،ظاهر این است که‏ قصدشان تعهد به انتقال بوده،نه وقوع بیع.8با تعمق در این دو دیدگاه، آنچه استنباط می‏شود این است که قولنامه دارای دو اثر می‏باشد؛اولی،الزام‏ به تنظیم سند رسمی و دیگری،اخذ وجه التزام.از آنجا که در بعضی از قولنامه‏ها فقط تعهد بر بیع می‏شود و در برخی دیگر بیع واقع شده و تعهد بر تنظیم سند رسمی می‏شود،دسته اول را"قولنامه‏"و دسته دوم را"مبایعه‏نامه‏" می‏نامند.این در حالی است که بعضی از علمای حقوق معتقدند"بیع‏نامه‏" صریحا مخالف مواد(22)،(46)،(47)و(48)قانون ثبت است و دعوایی‏ که مبتنی بر بیع‏نامه باشد مسموع نیست.این حقوقدان برای تأیید نظر خود به آرای مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری استناد کرده‏اند که‏ از جمله آنها می‏توان به این آرای مشورتی اشاره کرد:

سئوال:انجام معمله با سند عادی در املاکی که دارای سابقه ثبتی‏ می‏باشد،صحیح و قانونی است یا خیر؟و آیا دادگاه بایستی به این گونه اسناد ترتیب اثر بدهد یا نه؟

نظریه مشورتی:«به موجب ماده(46)از قانون ثبت،کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک و حقوقی که قبلا در دفتر ثبت شده‏ است و همچنین در موارد مقیده در بند"1"و"2"ماده(47)همان قانون و با لحاظ صدر ماده اخیرالذکر اجباری می‏باشد.بنابراین،سندی که مطابق‏ مقررات فوق باید به ثبت برسد و نرسیده است،وفق ماده(48)از قانون‏ ثبت که تاکنون لغو نگردیده است،وفق ماده(48)از قانون‏ ثبت که تاکنون لغو نگردیده است،در دادگاه‏ها و ادارت قابل پذیرش نیست.»9

سئوال:در مواردی که دارنده سند مالکیت،دادخواست خلع ید علیه‏ متصرفات می‏دهد و خوانده دفاعا به سند عادی خریدار از شخص خواهان‏ یا مورث وی استناد می‏کند،آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی، سند عادی،تاب معارضه با سند مالکیت را دارد یا نه؟و در صورت رسیدگی‏ به اصالت آن،دادگاه می‏تواند دعوای خلع ید را به لحاظ اینکه ملک قبلا فروخته شده رد نماید یا خیر؟

نظریه مشورتی:«مواد(22)،(47)و(48)از قانون ثبت اسناد تاکنون‏ نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد.بنابراین،مفاد ماده(48)قانون‏ مذکور که مقرر می‏دارد،هر سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد،لازم‏الرعایه‏ است».10بر اساس این نظریات،اگر بیع املاک با سند عادی انجام شود در محاکم و ادارات قابل ترتیب اثر نیست.اما دسته‏ای دیگر از علمای حقوق‏ معتقدند آن چیزی که مورد قبول ادارات و محاکم است مبایعه‏نامه می‏باشد؛ یعنی،سندی که در آن بیع واقع شده و فقط تعهد بر تنظیم سند رسمی باقی‏ مانده است.از دیدگاه این گروه،در صورت بروز اختلاف،محاکم به اسنادی‏ رسیدگی کرده و حکم به لازم بودن تعهدی می‏دهند که طبق آن بیع واقع‏ شده و فقط مهلتی برای انجام مقدمات انتقال رسمی و پرداخت‏ مابقی ثمن معامله مشخص شده باشد.

برخی از حقوقدانان معتقدند که مبایعه‏نامه حتی مؤکّد مواد ثبت‏ است؛زیرا بر اساس آن،تعهد می‏شود انتقال به صورت رسمی نیز انجام شود.امروزه چون بنگاه‏های معاملات ملکی که تنظیم کننده‏ اسناد عادی هستند و اسناد عادی خرید و فروش‏"مبایعه‏نامه‏"نام

گرفته است،نظر اخیر بیشتر مورد توجه و اتباع محاکم قرار گرفته‏ است و شاید به همین جهت است که اسناد عادی و خرید و فروش‏ "مبایعه‏نامه‏"نام گرفته است و طرفین معامله صریحا اقرار به خرید و فروش و پرداخت ثمن معامله یا قسمتی از آن می‏کنند؛که رأی شعبه‏ هفدهم دادگاه عمومی تهران این طرز تفکر را تأیید می‏کند؛زیرا این دادگاه در حکم صادر شده بیان داشته است:«....اما در خصوص الزام خوانده متقابل‏ به تنظیم سند رسمی،نظر به اینکه بنا به مراتب فوق‏الاشعار عقد بیان تحقق‏ یافته و فقط تشریفات قانونی آن که همانا ثبت رسمی معامله است باقی‏ مانده،دادگاه دعوای خواهان تقابل آقای....را ثابت تشخیص داده و رأی به‏ الزام آقای....به انتقال رسمی شش‏دانگ یک دستگاه تریلرکش داف به‏ شماره شهربانی....تهران الف به نام آقای....در قبال نهصد و بیست هزار ریال ثمن معامله را صادر و اعلام می‏دارد.»11حال این سئوال مطرح می‏شود که آیا باید بین بیع‏نامه و قولنامه تفکیک قایل شد یا خیر؟در جواب گفته‏ می‏شود،تفکیک بین قولنامه و بیع‏نامه یک تفکیک مطلق و کامل نیست‏ و آنچه بیع،یا تعهد به آن را مشخص می‏کند،نه اسم قرارداد است،بلکه مفاد آن است.چه بسا قولنامه‏ای که مفاد آن بیانگر بیع باشد و یا بیع‏نامه‏ای که‏ فقط تعهد بر انتقال از آن استنباط گردد.سؤال دیگر اینکه آیا می‏توان هم‏ قولنامه را معتبر و مؤثر دانست و هم مبایعه‏امه را؟در جواب باید گفت،که به‏ نظر عده‏ای از حقوقدانان هم قولنامه را می‏توان معتبر و مؤثر دانست و هم‏ بیع‏نامه را،مشروط به اینکه حائز تمام شرایط صحت معاملات و نیز تنظیم‏ اسناد باشند.بنابراین نظر،اگر قرارداد به طور صحیح واقع شده باشد بر اساس‏ ماده(10)قانون مدنی،در حدود مفاد آن صحیح می‏باشد؛یعنی،اگر تعهد به بیع باشد در صورت صحت،حکم به انجام تعهد(بیع)می‏شود و اگر تعهد به تنظیم سند باشد،متخلف ملزم به تظیم سند می‏شود.همچنین می‏توان‏ بیان داشت که در این صورت،عدم پذیرش سند عادی در ادارات و محاکم‏ نشانه عدم صحت آنها نمی‏باشد.پس می‏توان نتیجه گرفت،اولین اثر حقوقی قولنامه در معنی اعم آن(قولنامه و مبایعه‏نامه)تنظیم سند رسمی‏ انتقال است؛زیرا،چه قولنامه را سند فروش بدانیم و چه تعهد برفروش، آنچه که اهمیت دارد این است که سند مثبت مالکیت موجود می‏باشد و قولنامه به تنهای چنین اثری ندارد.یعنی،تا وقتی که فروشنده در دفترخانه‏ اسناد رسمی،ملک را منتقل نکرده است،نه خریدار می‏تواند نسبت به آن‏ ادعای مالکیت کند و نه اشخاص ثالث می‏توانند به وقوع معامله بین طرفین‏ استناد کنند.در این خصوص نیز می‏توان به آرایی استناد کرد،از جمله این آرا پرونده‏های شماره 38/353،38/449 شعبه 27 دادگاه عمومی تهران که‏ مفصلا بیان کرده؛که در این نوشتار به طور مختصر آن را بیان می‏کنیم:در دعوایی،دلالی علیه طرفین معامله بیعی که با قولنامه صورت گرفته بود ولی‏ قبل از انتقال رسمی،معامله فسخ شده،اقامه دعوا کرده و حق دلالی خود را مطالبه نموده است.دادگاه با این استدلال که محکمه تا وقتی بیع به طور رسمی انجام نشده باشد هیچ عمل حقوقی را متصور نمی‏داند،در این صورت‏ دلال حق ندارد،حکم به بی‏حقی او داده است.در روند عادی و مسالمت‏آمیز معاملات،خریدار و فروشنده در روز از پیش تعیین شده،در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت جدید می‏نمایند و این یکی از مهم‏ترین آثار حقوقی قولنامه می‏باشد؛ولی اگر هر یک از متعامین از انجام تعهد خود سرباز زند در این صورت چه اتفاقی خواهد افتاد؟در این فرض،دومین اثر حقوقی قولنامه که نتیجه‏اش مشابه اثر اول‏ است نمایان می‏شود و آن الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است؛و با توجه به‏ مفاد قرارداد،متعهدله می‏تواند الزام متعهد را برای انجام تعهد از محکمه‏ بخواهد و محکمه نیز با توجه به اوضاع و احوال و مفاد قرارداد و امارات و قرائن،حکم خود را صادر خواهد کرد.تعهد انتقال که به وسیله قولنامه‏ به وجود می‏آید تا زمانی که عملی نشده باشد همچنان به قوت خود باقی‏ است و حتی فوت متعهد نیز نمی‏تواند این تعهد را از بین ببرد و این تعهد به‏ وارث منتقل می‏شود؛و با توجه به مسئله قائم‏مقامی و نیز مواد(868) و(896)قانون مدنی،وارثین،متعهد به به ادای حقوق و دیون(تعهدات) مورث خود هستند.بنابراین،چون تعهد به انتقاتل هم قائم به شخص نیست، بعد از موت متعهد،وراث که از حقوقی برخوردار می‏شوند باید به تعهدات‏ مورث عمل کنند؛از جمله ملک؛البته با رعایت شرایط و در صورت استنکاف‏ ورثه متعهد می‏تواند درخواست الزام آنها را به تنظیم سند رسمی بنماید.

بنابراین،قولنامه چه بیع باشد(بیع‏نامه)و چه تعهد بر بیع(قولنامه در معنی اخص)اگر شرایط معامله را دارا باشد(مثل مشروعیت جهت معامله) و طرفین نیز شروط لازم را دارا باشند(مانند قصد و رضا و عقل و....) صحیح می‏باشد و اگر مانعی در راه انتقال نباشد،مقدمه انتقال فراهم خواهد بود و معمولا محاکم نیز همین‏طور نظر می‏دهند و این اثر حقوقی قولنامه‏ می‏باشد.

پی‏نوشت‏ها:

(1)-فرهنگ فارسی معین،جلد دوم،ص 2749،انتشارات امیرکبیر،1364P.

(2)-همان منابع

(3)-جعفر لنگرودی،دکتر محمد جعفر،ترمینولوژی حقوق،ص 552،انتشارات گنج‏ دانش،1363.

(4)-جعفری لنگرودی،دکتر محمد جعفر،دانشنامه حقوقی،جلد 5،ص 101،انتشارات‏ امیرکبیر،1358

(5)-کاتوزاین،دکتر ناصر،عقود معین،جلد 1،صص 56-57،نشر میزان،1373.

(6)-دادگستری جمهوری اسلامی،پاسخ و سئولات از کمیسیون استفتائات و مشاورین‏ حقوق شورای عالی قضایی،جلد 2،1362.

(7)-دکتر کاشانی،نظریه تقلب نسبت به قانون،ص 192.

(8)-کاتوزیان،دکتر ناصر،عقود معین،جلد 1،ص 58،نشر میزان،1373

(9)-مجموعه آرای مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری در مسائل مدنی از سال‏ 1358 به بعد،ص 384،نظریه شماره 3914/7-16/8/625.

(10)-همان منبع،نظریه شماره 3675/7-11/8/62.

(11)-بهترین شهریار،قولنامه اتومبیل و قرارهای مورد قبول دادگاه،مقاله مجله صنعت‏ حمل و نقل،شماره 41،بهمن 1364،ص 6.

آثار حقوقي قولنامه

پی‏نوشت‏ها:

مطالب مشابه :

فرم قولنامه ماشین

متن کامل قولنامه ( اجاره نامه ) های جدید و لازم الاجرا

قولنامه و مبایعه نامه

نمونه قرارداد قولنامه

نحوه نوشتن قول نامه ومبایعه نامه

(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

دانلود بانک قرارداد،درخواست،قولنامه ماشین و خانه،ادارات و ...

تفاوت بیع نامه و قولنامه

فسخ قولنامه و رفع يد

آثار حقوقي قولنامه