اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری

اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری اساسنامه ساختمان و آپارتمان

به نام خدا

مشاوره حقوقی :

اساسنامه ساختمان/مجتمع .......................

مصوب مجمع عمومی مالکان مورخ.....................

فصل اول ـ کلیات‌

ماده 1 ـ تمامی واحدهای .............و............مشتمل بر .........که در این اساسنامه مجتمع‌نامیده می‌شود با رعایت قانون تملک آپارتمانها ومقررات این‌اساسنامه اداره خواهد شد، که در موارد پیش بینی نشده‌مشمول قانون تملک آپارتمانها وقانون مدنی و سایر قوانین مرتبط یا جایگزین می‌باشد.

ماده 2 ـ هدف و موضوع اساسنامه:

الف ـ هدف‌

شناسائی و ایجاد مقررات برای تعیین ارگانهای اداره کننده وحدود اختیارات وجایگزینی آنها و نحوه تشکیل مجامع مالکان و نحوه تصویبات و تعیین منابع تامین هزینه ها ونحوه وصول و نظارت بر اجرای قوانین موضوعه و اسلامی از سوی اعضاءمجتمع.

ب ـ موضوع‌

1 ـ تعیین مدیر یا هیات مدیران مدت زمان فعالیت ایشان و نحوه عزل و انتصابات و جایگزینی ایشان وحدود اختیارات ایشان و تکالیف هر یک.

2 ـ نحوه انتخاب و حدود اختیارات و وظایف مدیر ساختمان.

3 ـ نحوه تشکیل مجمع عمومی سالانه و مجمع عمومی فو ق العاده واداره و اخذ تصمیمات و اجرای مصوبات.

4- نحوه حسابرسی و تصویبات مالی.

5-نحوه تشخیص هزینه های مشترک وسهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ازآن وهمچنین تنخواه گردان وهزینه ها ی که برای حفظ یا نگهداری وتغییرات و تعمیرات احتمالی تاسیسات و تجهیزات یا بنا جمع بعنوان صندوق مالی نام برده خواهد شد.

6-نظارت بر رعایت مقررات صنفی و شغلی و تعزیراتی واخلاق و رفتار اسلامی .

7- نحوه انجام امورسازش و داوری بین اعضاء مجتمع در امور کسبی و اختلافات بین ایشان با اشخاص خارج به در خواست ایشان.

8-نحوه تغییرات در اساسنامه.

ماده 3 ـ صندوق مالی مجتمع................. ریال است که به‌ عنوان ذخیره محسوب و افزایش و کاهش آن در مجمع عمومی سالانه مشخصاً اعلام خواهد گردید وتغییرات در افزایش و کاهش با تصویب مجمع عمومی خواهد بود ومقرر گردید این سرمایه ظرف ...........از سوی اعضاء تامین گردد.مقتضی است در صورت انتقال واحدها مبلغ مذکور متعلق واحد و به خریداران منتقل خواهد شد و هر توافقی در وصول و شروط فی مابین متنقل الیه وعضو که مخالف این ماده نباشد مجاز است.

ماده 4 ـمحل اقامت و فعالیت هیات مدیران و مدیر عامل در ...........................می باشد و هیات مدیران مختار در تغییر خواهد بود.

ماده 5 ـ اساسنامه برای مدت نامحدود تصویب شده است‌و منتقل الیه با خرید یا انتقال واحد بمنزله موافقت ضمنی با شرایط این اساسنامه خواهد بود و جز از طریق مبادی پیش بینی شده حق اعتراض و در خواست تغییر نخواهند داشت.

فصل دوم ـ ارکان مجتمع

ماده 6 ـ مجتمع دارای ارکان زیر است‌:

الف ـ مجمع عمومی‌ عادی یا فوق العاده مالکان

ب ـ هیأت مدیران

ج ـ مدیر ساختمان

الف ـ مجمع عمومی‌ مالکان

ماده 7 ـ مجمع عمومی مرکب از تمامی مالکان و نمایندگان ایشان می باشد که‌ریاست مجمع عمومی مالکان در همان جلسه تعیین خواهد شد.

ماده 8 ـ مجمع عمومی مالکان با حضورمالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان را دارندرسمیت می یابد. در صورت عدم حصول اکثریت برای 15 روز بعد جلسه تجدید وچنانچه در این جلسه هم اکثریت حاصل نشد برای 15 روز بعد مجدداً تجدید و تصمیمات جلسه با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر و لازم الاجرا است.مگر قراردادی بین مالکان وجو دداشته باشد که مطابق آن عمل می شود.

اصل صورتجلسه‌مجمع عمومی مالکان در دفتر هیات مدیران نگهداری می‌گردد.

تبصره ـ مدیریا مدیران ساختمان در صورتی که از خارج از مالکان انتخاب شده باشد بدون حق رأی درجلسات مجمع عمومی شرکت و حضور می‌یابد.

ماده 9 ـ مجمع عمومی عادی حداقل سالی یک مرتبه تشکیل‌می‌شود. مجموع عمومی ممکن است به طور فوق العاده نیز تشکیل می شود.

تشکیل جلسات مجمع‌عمومی بنابر دعوت کتبی مدیریا مدیران ساختمان‌خواهد بود.

تشکیل و زمان مجمع عمومی مالکان به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت اختصاصی را مالک باشند خواهد بود و در صورت عدم حصول اکثریت با تصمیم حداقل 3 نفر از مالکین خواهد بود.

ماده 10 ـ وظایف و اختیارات مجمع عمومی مالکان به شرح زیراست‌:

1 ـ تصویب اساسنامه در اولین جلسه مجمع .

2 ـ انتخاب مدیر ساختمان و سایر اعضاء هیأت مدیران‌ ورسیدگی به اعمال آنان.

3 ـ اتخاذ گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه.

4 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .

5-اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

6-تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

7- اتخاذ تصمیم نسبت به هر موضوع دیگری که با رعایت‌مفاد این اساسنامه و قوانین و مقررات مربوط در دستور جلسه‌قرار گرفته باشد.

ب ـ هیأت مدیران

ماده 11 ـ هیأت مدیران از ...........(فرد)نفر تشکیل می‌شود که با تصویب مجمع عمومی از میان اعضاء مجتمع/خارج مجتمع برای مدت ........ سال انتخاب‌می‌گردند. انتخاب مجدد هر یک از آنان برای دوره‌های بعدبلامانع است‌.

تبصره 1 ـ مدیرساختمان‌، عضو و رئیس هیأت مدیران مجتمع‌می‌باشد.

تبصره 2 ـ عزل هر یک از اعضاء هیأت مدیران یا مدیر ساختمان با تصویب مجمع عمومی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در صورت فوت یا استعفاء یا عزل یا ممنوعیت‌های‌قانونی هر یک از اعضاء هیأت مدیران مجمع عمومی ‌می‌بایست در اسرع وقت شخص دیگری را با رعایت مقررات‌ماده فوق انتخاب نماید.

ماده 12 ـ جلسات هیأت مدیران با حضور کلیه اعضاءرسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه نیز با اکثریت آراء اعضاء معتبر خواهد بود. این تصمیمات به صورت‌مکتوب تنظیم و به امضاء حاضرین در جلسه خواهد رسید.

استدلال نظر مخالف می‌بایست در ذیل صورت جلسه قیدشود.

ماده 13 ـ وظایف و اختیارات هیأت مدیره به قرار زیر است‌:

1 ـ اجرای مصوبات مجمع عمومی‌ مالکان

2 ـ بررسی وتأیید برنامه مالی مجتمع و اصلاحات آن‌که از طرف مدیرساختمان پیشنهاد می‌شود .

3 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به استخدام یا اخراج کارگران یا کارمندان.

4 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به نحوه اداره اندوخته و سرمایه احتیاطی و سایر منابع مالی مجتمع که بتوان سودی حاصل نمود.

5 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به پیشنهاد برنامه تعیین شارژ و همچنین تعیین سهم مالکان از هزینه های لازمه وتصمیم به قطع خدمات مشترک پس از ارسال اظهارنامه و پیگیری صدور اجرائیه و طرح شکایت وپاسخگوی به دعاوی مالکان.

6 ـ اتخاذ تصمیم در خصوص مطالبات بلاوصول ‌.

7 ـ تصویب میزان سرمایه احتیاطی صندوق مجتمع.

8 ـ رسیدگی و اقدام نسبت به تلاش در ایجادسازش وبا توافق طرفین بعنوان داوری در مورددعاوی و اختلافات اعضاء مجتمع با هم یا با اشخاص خارج از اعضاء مجتمع به در خواست هر یک از طرفین از سوی یکی از اعضاء هیات مدیره یا بازرس با رعایت مقررات مربوط‌.

9 ـ تنظیم و تصویب وشرح وظایف کارگران،نگهبانان و...با رعایت مصلحت مجتمع و مقررات مربوطه‌.

10ـ بررسی و تأیید ترازنامه و صورتحساب سود و زیان و تهیه‌گزارش عملکرد سالانه و ارائه آن جهت تصویب به مجمع‌عمومی‌.

13 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به پیشنهاد نحوه مصرف در آمد مجتمع به مجمع عمومی مالکان .

14 ـ پیشنهاد تغییرات در مفاد اساسنامه مجتمع به‌مجمع عمومی مالکان‌.

15 ـ نظارت بر عملکرد مدیر ساختمان از حیث رعایت و انجام تکالیف الزام آور قانونی چون ماده 14 قانون تملک آپارتمانها در خصوص بیمه آتش سوزی مجتمع و صدور گواهی های لازمه در هنگام انتقال واحدهای مجتمع موضوع ماده 12 قانون تملک آپارتمانهاواتخاذ تصمیم در مورداجرای ماده13 همان قانون...

16 ـ اتخاذ تصمیم نسبت به هر موضوع دیگری که با رعایت‌مفاد این اساسنامه و قوانین و مقررات مربوط در صلاحیت آن قرارگرفته باشد.

ج ـ مدیرساختمان

ماده 14 ـ مدیرساختمان بالاترین مقام اجرایی و اداری مجتمع است و به طور کلی اداره امور مجتمع را عهده دار می‌باشد.

ماده 15 ـ وظایف و اختیارات مدیر ساختمان مجتمع به شرح زیراست‌:

1 ـ اجرای مصوبات مجمع عمومی و هیأت مدیران‌.

2 ـ تهیه و تنظیم ترازنامه و حساب سود و زیان شرکت و تسلیم‌آن به هیأت مدیران‌.

3 ـ نمایندگی مجتمع در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی ودادگاهها وسایر مراجع قضایی و غیرقضایی با حق توکیل تا یک‌درجه‌وسایراختیارات‌مندرج‌درمواد 35 و36 قانون‌آیین‌دادرسی‌مدنی‌ تا حدی که از سوی قوانین مربوطه پذیرفته شده باشد.

4 ـ تعیین و دریافت سهم مالکان از هزینه های لازمه وتصمیم به قطع خدمات مشترک پس از ارسال اظهارنامه و پیگیری صدور اجرائیه و طرح شکایت وپاسخگوی به دعاوی مالکان.

5 ـ استخدام‌، نصب و عزل و تعیین شغل کارکنان با رعایت مفاداساسنامه ومقررات مربوطه‌.

6 ـ مدیرساختمان دارای کلیه اختیارات لازم برای اداره امورمجتمع با توجه به موضوع و هدف مندرج در اساسنامه‌می‌باشد مگر در مواردی که به موجب قانون و یا اساسنامه‌اخذ تصمیم در مورد آنها در صلاحیت ارکان دیگر شرکت‌باشد.

7 ـ تهیه و تنظیم نحوه مصرف و درآمدها سالانه جهت طرح در هیأت مدیران‌.

8 ـ ارائه پیشنهاد درخصوص تغییرات سرمایه و درآمد مجتمع ‌به هیأت مدیران.

9-در اختیار قراردادن صورت ریز هزینه ها و در آمد در صورت درخواست اعضاء به ایشان.

10-پیگیری وانعقاد قرار داد های حفاظت و تعمیر و نگهداری تاسیسات وادوات و ابزار آلات وآسانسورو...مجتمع.

11-اقدام به انجام تعمیرات لازمه و تغییرات برای بهبود و افزایش کارائی مشاعات وتوجه به زیبای مجتمع و ارائه پیشنهادات به هیات مدیران برای تصویب هزینه ومخارج لازمه.

تبصره 1ـ مدیرساختمان می‌تواند به تشخیص و مسئولیت خودقسمتی از وظایف و اختیارات خود را به هر یک از اعضاءهیأت‌مدیران‌و یا سایر کارکنان شرکت تفویض نماید.

تبصره2-مدیرساختمان بلافاصله باید به تکلیف ماده 14 قانون تملک آپارتمانها اقدام نماید.

فصل سوم ـ مقررات مالی‌

ماده 16 ـ سال مالی مجتمع از اول .............ماه هر سال شروع‌و در پایان............. ماه همان سال خاتمه می‌یابد و حسابهای‌مجتمع به تاریخ مذکور بسته می‌شود.

ترازنامه و حساب سود و زیان مجتمع بر طبق عادی و از سوی مدیر ساختمان و یا هیات مدیران وبا در نظر گرفتن سایر مقررات مربوطه تنظیم‌می‌گردد.

ماده 17 ـ سود ویژه مجتمع پس از وضع اندوخته و مالیات وسایر کسور قانونی‌، به صندوق احتیاطی مجتمع منتقل خواهد شد و بنحوی که حداکثر سود آوری منظور گردد.

فصل چهارم ـ مقررات مختلف‌

ماده 18 ـ مدیرساختمان و سایر اعضاء هیأت مدیران باید درمدت تصدی برنامه ریزی داشته بنحوی که جلسات هیات مدیران در هر...........تشکیل گردد و مدیر ساختمان روزانه .........ساعت کاری خود را به اداره امور پرداخته به نحوی که تمامی وظایف خود را انجام دهدمنظور انجام وظایف محوله است‌.

ماده19 ـ مدیرساختمان و سایر اعضای هیأت مدیران پس از خاتمة‌مدت مأموریت تا زمانی که جانشین آنها تعیین نشده است به‌خدمت خود ادامه خواهند داد.

ماده20- حقوق و تعهدات وسهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج مشترک متناسب است با نسبت مساحت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه های که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد ومگر مالکان ترتیب دیگری را پیش بینی نمایند.

ماده21-پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.

ماده 22 ـ نشانی هر یک از اعضاء برای ارسال دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات همان محل اختصاصی ایشان خواهد بود مگر نشانی دیگری را در همان شهر برای این امرتعیین کرده باشد.

ماده 23 ـ هیچ یک از اعضاء حق ندارد بدون موافقت مجمع عمومی در قسمت اختصاصی که در مرئی و منظر است تغییراتی بدهد .

ماده 24 ـ در صورتی که یک واحد دارای مالکین متعدد باشد مکلفند یک نفرنماینده از طرف خود معرفی نمایند و همچنین در صورتی که

این اساسنامه مطابق بند ج ماده 11آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانهاحاوی تفویض اختیارات لازمه به مدیر ساختمان و اعضاء هیات مدیران برای انجام کلیه امور مذکور ه بوده و مطابق ماده 6قانون تملک آپارتمانها وماده13 آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانهابرای کلیه اعضاء مجتمع الزام آور است در صورت تغییر در مفاد و یا الحاق مواد یا تبصره به این اساسنامه جز لاینفک آن محسوب خواهد شد

امضاء مدیر ساختمان و هیات مدیره و بازرس در ذیل اساسنامه درج وبمنزله رعایت کلیه مقررات در تصویب خواهد بود و امضاءسایر اعضاء در اسناد پیوست وبا عنوان امضاء عضو مجتمع جلسه مجمع عمومی مورخ............ با ذکر نام ومقدار مالکیت اختصاصی ومکان استقرارخواهد آمد.

موسسه حقوقی کفیل عدالت

پذیرش وکالت در کلیه محاکم دادگستری وارائه خدمات مشاوره ای در کلیه دعاوی حقوقی ؛کیفری؛خانواده؛ثبتی
نشانی:تهران سیدخندان به سمت رسالت قبل از پل صیاد شیرازی ساختمان 103 واحد 7
تلفن تماس :88465535-

اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری

مطالب مشابه :

اساسنامه پیشنهادی مجتمع مسکونی شاهین 43 برای نمونه

اساسنامه مجتمع مسکونی ایلیا

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه

اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری

آدرس دفاتر خصوصی امور مشترکین تلفن همراه

لباس یاس

خزان زود هنگام و كبود شدن یاس بوستان پیامبر (صلی الله علیه وآله) حضرت فاطمه زهرا (س) تسلیت باد

آیین نامه آپارتمان گلها

تکلیف اول یاس

اهم فعالیت های گروه آموزشی ابتدایی منطقه بسطام در سال تحصیلی90-89