از مقايسه ابزار جدید «خرید مسکن» با طرح قدیمی «فروش متری» تا پيش بيني بازار ملك تا اسفند

بررسي هفتگي بازار مسکن؛

ازمقايسه ابزار «خرید مسکن» با طرح «فروش متری» تا پيش بيني بازار ملك تا اسفند
وضعیت بازار ملك و ساختمان تا اسفنـدماه چگونه خواهد بود؟

مقايسه ابزار جدید «خرید مسکن» با طرح قدیمی «فروش متری»
چهار تفاوت صندوق زمین و ساختمان

شهریورماه امسال دولتمردان یازدهم شیوه نوین تامین مالی را در بخش مسکن برای تقویت بخش تقاضا آغاز کردند که به مدد آن خریداران با کمترین آورده معادل هزار تومان امکان خرید یک چهارهزارم مترمربع واحد مسکونی را پیدا می‌کنند.
صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی این صندوق‌ها اعلام می‌شود، نسبت به خرید سهم اقدام کنند. این سهام مانند هر سهام دیگری، از طریق بازار بورس قابل مبادله و خرید و فروش است.
پیش از این طرح دیگری با عنوان «فروش متری مسکن» چنین امکانی را برای متقاضیان خرید مسکن فراهم می‌کرد که متقاضیان با سرمایه خرد خود مالک یک مترمربع واحد مسکونی شوند اما این طرح به‌دلیل برخی اشکالات اجرایی پس از سه دوره متوقف شد.
طراحان صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان شباهت‌های زیادی را برای این طرح و طرح فروش متری مسکن بر می‌شمارند با این حال معتقدند در طرح جدید سعی شده است تا اشکالات طرح فروش متری مسکن نیز رفع شود و تفاوت این دو طرح را رمز موفقیت شیوه نوین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌دانند.

اما این دو طرح چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
تفاوت اول: در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نام متر از روی اوراق مشاع صادره که باعث می‌شد تصور غلطی مبنی بر مالکیت فیزیکی واحدهای ساختمانی در بین مالکان آنها ایجاد شود، حذف شده است. به تعبیری دیگر در طرح فروش متری زمین، خریداران اوراق متری،
مابه ازای اوراق متری دریافت شده توقع تملک ملک را داشتند. این موضوع دو مشکل را به همراه داشت. اول اینکه متراژ واحدهای ساختمانی ساخته شده لزوما با تعداد اوراق متری نزد هر فرد برابر نبود. به عنوان مثال فردی اوراق مالکیت 50 متر پروژه را در دست داشت، اما واحدهای ساختمانی لزوما 50 متر نبود!
مشکل دومی که هم وجود داشت این بود که در یک پروژه ساختمانی قیمت واحدهای با متراژ مساوی لزوما برابر نیست و مثلا موقعیت جغرافیایی واحد ساختمانی(شمالی یا جنوبی بودن) طبقه اول یا دهم بودن و سایر مولفه‌ها بر قیمت هرمتر مربع واحد ساختمانی تاثیرگذار بود، به عبارتی دو واحد ساختمانی با متراژ یکسان اما در طبقات مختلف و زوایای نورگیری متفاوت دارای قیمت‌های غیریکسانی هستند، بنابراین نمی‌توان این واحدها را به دو نفر که هر دو مالک متراژ برابر و معادل متراژ مسکونی هستند، به صورت عادلانه انتقال داد.
این مشکل در صندوق‌های زمین و ساختمان به‌طور کامل حل شده است. زیرا قیمت واحدهای ساختمانی به صورت مستقل تعیین و پس از فروش یا پیش‌فروش آنها، عواید آن بین همه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت یکسان و برابر توزیع می‌شود.

تفاوت دوم: اشکال دیگری که در طرح فروش متری مسکن گریبانگیر متقاضیان ورود به بخش مسکن می‌شود بزرگ بودن هر واحد معاملاتی(یک مترمربع) بود که باعث می‌شد امکان پس‌انداز تدریجی آن برای اقشار کم‌درآمد مهیا نباشد. این در حالی است که هر واحد سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان در زمان تاسیس هزار تومان است، بنابراین همه مردم امکان سرمایه‌گذاری در این صندوق را خواهند داشت.

تفاوت سوم: یکی از اشکالات اساسی در اجرای طرح فروش متری مسکن عدم پیش‌بینی سازوکار‌های نظارتی به‌منظور حفظ منافع سرمایه‌گذاران است. این در حالی است که در صندوق زمین و ساختمان علاوه‌بر ناظر پروژه، ارکان نظارتی همچون حسابرس، متولی و مدیر صندوق نیز بر روند اجرای صحیح پروژه نظارت می‌کنند.

تفاوت چهارم: یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دو طرح فروش متری مسکن و صندوق زمین و ساختمان به شیوه تامین مالی پروژه‌ها باز می‌گردد. در طرح فروش متری مسکن راهکار مناسبی برای جلوگیری از توقف پروژه در صورت عدم تامین به موقع منابع مالی پیش‌بینی نشده است اما در صندوق زمین و ساختمان، رکن متعهد پذیره‌نویس وظیفه دارد همواره و در صورت عدم تامین وجوه موردنیاز برای ساخت هر مرحله از پروژه، از طرف مالک واحدهای سرمایه‌گذاری، وجوه مربوطه را تامین و به حساب صندوق واریز کند. بنابراین در این شیوه هیچ‌گاه پروژه‌های زمین و ساختمان به‌دلیل کمبود منابع مالی متوقف نخواهند شد. صندوق در ازای وجوه پرداختی توسط متعهد پذیره‌نویسی، واحد سرمایه‌گذاری جدید صادر و به وی اعطا می‌کند.

کاربردهای صندوق‌های زمین و ساختمان
کارشناسان بازار سرمایه برای این صندوق‌ها چهار کاربرد مهم نیز برمی‌شمارند. تامین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند، فراهم کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر مقدار سرمایه‌گذاری، امکان تکمیل پروژه‌های نیمه تمام و تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و دارا بودن مزیت رقابتی معافیت مالیاتی به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران چهار محور مهم کاربردی این صندوق‌ها است که سبب می‌شود این صندوق‌ها مزایایی نیز داشته باشد.

به گفته کارشناسان مهم‌ترین مزیت این صندوق‌ها برای فرد سرمایه‌گذار اطمینان از سود نهایی ساخت مسکن است به این علت که حتی اگر پروژه‌هایی که به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای سرمایه‌ای صندوق‌ها خواهد بود.مهم‌ترین مزایایی که در این روش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی کارشناسان عنوان می‌شود، ابزار پس‌انداز تدریجی مردم همراه با حفظ قدرت، امکان خرید و فروش واحدهای صندوق در هر زمان، عدم توقف پروژه به‌دلیل عدم تامین مالی برخی شرکا و نظارت مستمر و گزارش‌دهی مستمر مالی عنوان شده است. البته نکته قابل توجه آنکه نحوه پرداخت سود صندوق به‌صورت روزشمار نیست و در پایان پروژه وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
بنابراین بسیاری از متقاضیانی که به دنبال سرمایه‌گذاری پس‌اندازهای خرد خود هستند می‌توانند در مدت زمانی که برای پذیره‌نویسی صندوق‌های زمین و ساختمان اعلام می‌شود با مراجعه به کارگزاری‌های فعال در بورس تقاضای خرید سهم بدهند. همچنین با دریافت مجوز شروع فعالیت برای آغاز عملیات ساخت و برداشت سرمایه از صندوق، این سهام مجوز مبادله در بورس را نیز پیدا می‌کند و افراد می‌توانند همان‌طور که برای خرید و فروش سهام دیگر در بورس اقدام می‌کنند به بازار مبادله این سهام ورود کنند.

بازار ملك تا اسفنـدماه چگونه رقم مي‌خورد؟
توافقي كه سوم آذرماه در جريان مذاكرات هسته‌اي در وين براي ادامه نشست‌هاي مشترك ايران و 1+5 حاصل شد، اگر چه واكنش بازارهاي «زود اثرپذير» را به همراه داشت اما بررسي‌هاي كارشناسان اقتصاد مسكن نشان مي‌دهد اين رخداد سياسي به‌گونه‌اي متفاوت، بر بازار ملك تاثير مي‌گذارد.

ديپلمات‌ها در آخرين دور از مذاكرات، توافق كردند روند مذاكره مشترك، تا دو مقطع زماني به ترتيب اسفند امسال و تير سال آينده، ادامه پيدا كند.اين توافق كه در سومين روز از ماه جاري حاصل شد، باعث مي‌شود بازار معاملات مسكن براي حداقل سه ماه آينده، كماكان از تحركات مخرب سوداگران در امان بماند.
اين پيش‌بيني در صورتي كه باز هم تحولات مثبت سياسي- اقتصادي در ماه پاياني سال جاري رخ دهد، قابل تمديد تا اوايل تابستان94 خواهد بود.آنچه باعث شده، پيش‌بيني فوق –حفظ فاصله بين بازار خريد مسكن و تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازانه- مطرح شود، به دو سناريو درباره رفتار فعالان ساير بازارها برمي‌گردد.در سناريوي اول، مي‌توان با استناد به هيجاناتي كه طي چند روز اخير در بازارهاي ارز و سكه و بورس اتفاق افتاد، اين‌طور پيش‌بيني كرد كه بار ديگر نقدينگي‌ها و تمايل سرمايه‌گذاران، به سمت بازارهاي زود نقدشونده جلب شده است. طي روزهاي نيمه اول آذرماه، قيمت دلار با شيب تندي رو به افزايش گذاشت و بازارهاي ارز و سكه با هيجان مثبت روبه‌رو شدند، از آن طرف، در بازار سهام، شاخص كل در شرايطي كه طي 7 ماه اول امسال، بيشترين نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري را در مقايسه با ساير بازارها، نصيب سهامداران كرد، اما در دو هفته‌ اخير، كل مسير طي شده را دور زد و ناگهان، سرمايه‌گذاران را در نتيجه افت قابل توجه شاخص، با زيان روبه‌رو كرد.در حال حاضر، ثبت هيجان مثبت در دو بازار و وقوع هيجان منفي در بازار سوم نشان مي‌دهد: چنانچه اين سه بازار طي ماه‌هاي آينده، رفتار هفته‌هاي اخير خود را حفظ كند و نسبت به چشم‌انداز تحولات كلان اقتصادي و سياسي، برداشت مبهمي داشته باشد، حريم بازار چهارم كه خاصيتي متفاوت دارد از ورود سفته‌بازها امن خواهد ماند.بازار مسكن يك تفاوت اساسي با سه بازار ديگر دارد و آن، خاصيت دير نقدشوندگي اين بازار است.
در بازار مسكن به‌خصوص در زمان ركود، امكان تبديل دارايي به پول نقد، مشمول گذشت زمان طولاني و تلاش زياد مي‌شود. در بازار مسكن حتي هنگام رونق نيز، دارندگان ملك و سرمايه‌گذاران بايد زماني به مراتب طولاني‌تر از معاملات بازارهاي ارز و طلا يا بورس را سپري كنند تا بتوانند ملك خود را به متقاضيان واگذار كرده و به پول نقد حاصل از فروش برسند.

در چنين شرايطي، چنانچه جذابيت دوباره بازارهاي زودنقد شونده كه در هفته‌هاي اخير بعد از تقريبا يكسال، دوباره احيا شده است، تداوم داشته باشد، اين به آن معنا است كه ريسك سرمايه‌گذاري در خريد مسكن بار ديگر بالا رفته است. اين سناريو، زمان ركود مسكن را كه پيش‌تر، انتظار مي‌رفت تا پايان سال93 به پايان برسد، مي‌تواند به اوايل سال94 بسط دهد.در اين صورت، امكان افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي باقي مانده از سال جاري، از بازار گرفته مي‌شود و شيب منفي ملايمي كه در ماه‌هاي اخير در منحني قيمت ملك ايجاد شده بود، احتمالا تا پايان اسفند امسال ادامه خواهد يافت.قيمت مسكن در شهر تهران از ابتداي امسال تا پايان مهر، اگر چه در چند مرحله با افزايش جزئي روبه‌رو شد اما برآيند نوسانات مثبت و منفي قيمت، ارزش آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران را در پايان مهر 8/2 درصد نسبت به فروردين كاهش داد. سطح قيمت مسكن از ابتداي سال جاري تا كنون در مرز 4 ميليون تا 4 ميليون و 100 هزار تومان در نوسان بود.هم‌اكنون در سناريوي اولي كه براي آينده كوتاه‌مدت بازارها ترسيم شده، بازار مسكن با كمترين اثرپذيري از تحركات سوداگرانه، در جايگاه نزول قيمت قرار گرفته است.

اما در سناريوي دومي كه براي آينده كوتاه‌مدت بازارها مطرح است، هيجانات دو هفته اخير، كاملا موقتي معرفي شده و انتظار مي‌رود در ماه‌هاي آينده، همچون روند يكسال گذشته، نقدينگي‌ها در دو مسير اصلي سپرده‌هاي بانكي و بورس، جريان پيدا كند. در يكسال اخير، بازارهاي ارز و سكه شاهد آرامش نسبي و رفتار طبيعي بازيگران اين دو بازار بود؛ در مقابل، بازار سهام با رونق معاملات و افزايش تدريجي شاخص‌كل همراه شد. در اين يك‌سال از آنجا كه موتور سوداگري در مجموعه بازارها، در آستانه خاموشي قرار گرفته بود، در بازار مسكن نيز تحت‌تاثير فضاي كلي اقتصاد و البته كاهش قيمت‌، فعاليت سوداگران به حداقل سطح ممكن رسيد. دلالان مسكن و مشاوران املاك در ماه‌هاي اخير اعلام كردند كه عمده خريداران، متقاضيان مصرفي هستند و تعداد متقاضياني كه براي سرمايه‌گذاري، قصد خريد مسكن دارند فوق‌العاده كاهش پيدا كرده است.با فرض تحقق سناريوي دوم، مي‌توان گفت وضعيت ماه‌هاي قبلي، در يك فصل آينده تكرار مي‌شود. اگر اين اتفاق بيفتد، منحني نوسان قيمت مسكن حتما در ماه‌هاي سرد سال باز هم افت خواهد كرد.
اين فرضيه از آنجا تقويت مي‌شود كه بازار مسكن در تابستان امسال كه فصل اصلي نقل و انتقال به حساب مي‌آيد، در سه ماه متوالي، نزديك به 4 درصد افت كرد. متوسط قيمت آپارتمان در شهر تهران در مهرماه نيز 6/2 درصد ديگر نسبت به شهريور كاهش يافت.بنابراين، هم‌اكنون مسير ماه‌هاي آينده بازار مسكن با احتساب هر دو سناريو قابل انتظار، روشن است. در اين مسير چون عوامل خاصي براي ايجاد انحراف قيمتي، قابل رويت نيست، پيش‌بيني مي‌شود روند ماه‌هاي قبلي قيمت مسكن ادامه پيدا كند. صرف‌نظر از فاكتورهاي مربوط به رفتار سوداگران و اثر تحولات سياسي، در داخل بازار مسكن نيز محركي براي نوسان صعودي قيمت وجود ندارد. همچنين تورم به عنوان پارامتري كه بر رفتار قيمت مسكن تسلط دارد، چون به سمت كاهش در حركت است، تاثير كاهنده بر ارزش آپارتمان‌هاي مسكوني دارد.بنابراين در بدترين حالت، ركود كنوني در بازار مسكن تا پايان امسال تداوم مي‌يابد و در بهترين حالت ممكن، شرايط كنوني لااقل تا بهار سال آينده، در اين بازار حاكم خواهد بود.

كارشناسان با تحليل شرايط كنوني معتقدند: تحولات سياسي در عرصه بين‌الملل اگر چه تاثير مستقيم و آني بر بازارهايي همچون ارز و سكه و حتي بورس دارد اما تاثير آن در بازار مسكن، به شكل غيرمستقيم و در طول زمان خواهد بود.

از مقايسه ابزار جدید «خرید مسکن» با طرح قدیمی «فروش متری» تا پيش بيني بازار ملك تا اسفند

مطالب مشابه :

کدام بانک بیشترین سود را میدهد؟

بانک سامان با 20.20 درصد بالاترین نرخ سود سپرده های بانکی را ارایه می کند

بانک سرمایه رکورد پرداخت سود روز شمار را شکست

بیمه عمر و حوادث

صندوقهاي سرمايه گذاري در ايالات متحده آمريكا

از مقايسه ابزار جدید «خرید مسکن» با طرح قدیمی «فروش متری» تا پيش بيني بازار ملك تا اسفند