طراحی ، ساخت و مدیریت پاساژ در ایران
واژه پاساژ در فارسی جای خود را باز کرده است و به مجموعه ای از واحدهای فروشگاهی اطلاق می شود که در یک مجتمع ساختمانی قرار دارند که به همین منظور در جایی از شهر – غالبا ً در قطعه زمینی در راسته یک خیابان – ساخته شده باشد . نزدیک ترین و قدیمی ترین نمونه ها ، پاساژ های خیابان لاله زار و سعدی اند که در نیمۀ اول قرن اخیر با الهام از نمونه های مشابه در رم ، میلان و پاریس ، و حتی باکو و بیروت آن زمان ساخته شده اند . امروزه این پاساژها جنبه فروشگاهی خود را حفظ کرده اند اما در گرایش کلی در ایران به سوی راسته ای شدن ، به صورت بورس کالای خاص درآمده اند . مثل پاساژهای لاله زار ، لاله زار نو و سعدی جنوبی که بسته به موقعیت مکانی و همجواریهای خود به مجتمعهای فروش کالاهای الکترونیکی ، پمپ آب و سیستمهای آبیاری و غیره تبدیل شده اند . اما از نظر لغوی « پاساژ» به معنی گذرگاه یا معبری است که اطراف آن می تواند فروشگاه باشد یا نباشد کوچه برلن نماد این نوع گذرگاه هاست . در این نوع گذرگاه ها قاعدتاً نباید ترافیک سواره وجود داشته باشد . مگر پس از تعطیل شدن مغازه ها و برای جمع آوری زباله ، بارگیری و تخلیه . قدیمی ترین « پاساژ» ها به این معنی تیم ، سرا یا کاروانسرا بوده است .
کاروانسرها در شهرهای قدیمی به عنوان بخشی از عناصر خدماتی بازار شهری عمل می کردند و در حد فاصل بازار و خروجی از منطقه بازار ساخته می شدند . به این سراها ترافیک سواره ؛ قاطر ، شتر ، اسب بارکش یا مسافر کش وارد و از آنجا خارج می شد که علاوه بر مسافر ، کالای خام ( چرم ، پارچه ، ورق مس و .... ) و نیز کالای نهایی ( فرش ، ادویه ، بلور جات و ... ) حمل می کرد . مسافران اگر جایی در شهر برای اتراق نمی شناختند یا نداشتند در حجره های طبقه دوم همان کاراونسرا ( مسافر خانه ) اقامت می کردند کالای خام یا میان کارگاه های همان کاروانسرا یا مراکز دیگر توزیع می شد تا به کالای نهایی تبدیل شود و سپس در بازار و فروشگاه ها به معرض فروش گذاشته می شد . به تدریج که حجم مال التجار ه ها افزایش یافت کاروانسرا های بزرگ تر ، دور تر از بازار و در جوار دروازه های شهر که حکم انبار های عمومی امروزی را داشتند ، ساخته شدند . این وضعیت پس از جنگ جهانی دوم که بار با کامیونها ، بیشتر کامیونهای قراضۀ جنگی بازسازی شده ، حمل می شد به وجود آمد . کاروانسراهایی با ویژگی مشابه ، ترکیبی از اقامتگاه مسافران ، خدمات قهوه خانه ای و طباخی ، نماز خانه و خدمات باز اندازی ، حمل و نقل و خرید و فروش از چندین هزار سال پیش تا کنون در طول جاده ساخته شده و هنوز هم آثار آنها باقی است .
نکته مهم در سراهای تجاری ایران ( و البته اروپا ، ترکیه و سوریه ) ، در هر مقیاس و مکانی که ساخته می شدند ، محیط آشنا ، دلپذیر و اجتماعی آنها بود . مرد ، زن ، کودک ، تاجر ، شاگرد حجره ، فروشنده و خریدار ، ثروتمند و بینوا همه با هم می لو لیدند و با هم مأنوس بودند . بودن در سرا یا تیمچه لذت بخش بود و هیچ کس شتاب نداشت که کالایی را با عجله بخرد و ناپدید شود . حرکت زمان کند بود و این را به خوبی در نقاشیهای سیاه قلم سیاجان خارجی می توان دید . اگر امروز هنوز روحیه و شاداب و زندگی در مراکز تجاری هست باز هم در بازار های قدیمی و سنتی همچون بازار تهران و بازار تجریش است که به لحاظ زنده بودن تجربه ای بی بدیل است . این روحیه به کلی در پاساژی در سعدی جنوب یا بازار تبریز و چه جانشینهای خلف آن که به نام « مرکز تجاری » در خیبانهای « شمالی تر » شهرها به شکلی چشمگیر ساخته می شوند . همۀ آنها روحیه و ویژگیهای اجتماعی و فرهنگی مراکز خرید و فروش قدیمی را از دست داده اند . جمعیت مراجعه کننده به پاساژ یا مراکز خرید تجزیه شده است . آنجا که مانتو و لباس زنانه می فروشند عمدۀ مشتریان بانوان هستند . اگر کودکی همراه آنان است از روی ناچاری است . اگر شوهری عبوس همراه خانم است عمدتاً نقش « صندوق » دارد ، و اگر جملاتی زیر لب زمزمه می کند چیزی غیر از حدیث عشق و دلدادگی است . مراکزی که بورس کامپیوتر ، پرینتر و اسکنر هستند گروه سنی خاص خود را جلب می کنند – شاید 75 درصد مشتریان آنها مردان و جوانان اند . در پاساژی که لباس کودک می فروشد ( چهارراه سمیه – بهار ) ، تصمیم گیرنده کودک و مادر یک وسیله پول دهنده است . در پاساژهایی که تایر خودرو و لوازم ماشین می فروشند ( خیابان چراغ گاز و ... ) خریداران تقریباً بدون استثنا مردان میانسال و متفاوت با مشتریان پاساژهای بورس کامیپوترند . جلو پاساژها محل تجمع موتوریهای مسافربر یا چارچرخ و باربر است . همه در هم می لولند اما همه عجله دارند که هر چه زودتر از معرکۀ کثیف و برگرد و خاک فرار کنند .
پاساژ را نباید با آنچه در فرهنگ آمریکایی « مال (Mall) » گفته می شود ، اشتباه گرفت . مال مجتمعی است در مقیاس بسیار گسترده تر ، جایی که فضای باز ، خصوصاً برای پارکینگ وجود داشته باشد و مشتریان آن حومه نشینان اند . از نظر عملکرد ، مال همان پاساژ است اما جدا از بافت شهر ساخته می شود . کیفیت طراحی و ساخت مال همه مانند پاساژهای ایرانی و اروپایی بازتابی از قدرت خرید مردم ناحیه است . در آمریکا مالها به صورت A ، B و C درجه بندی می شوند که A برای ثروتمندترین قشر و در محله های مردم مرفه ساخته می شود . شیک ترین و گران ترین مارکها در این مالها عرضه می شوند . به تدریج که به درجۀ C می رسیم کیفیت کالاها پایین تر می آید و قیمتها ارزان تر می شود . نظیر این مقایسه را می توان در مورد پاساژهای خیابان مولوی ، میدان شوش و خیابان میرداماد ، و خیابانهای شمال غرب میدان ونک و بالای شهر انجام داد . چرا ویژگیهای فرهنگی و اجتماعی پاساژهای اروپایی تقریباً دست نخورده باقی مانده ولی پاساژها در ایران ماهیتاً تحول یافته و به صورت امروزی درآمده اند ؟
پاسخ این سؤال در وهلۀ اول این است که جوامع غربی در یکصد سال اخیر و به ویژه پس از جنگ جهانی دوم آرامش نسبی خود را تقریباً حفظ کرده اند و از التهابات ناشی از افزایش جمعیت ، دگرگونی ساختار اقتصاد ملی و مصرف گرایی به دور بوده اند ، اگرچه جنبه هایی از این التهاب در آنجا نیز دیده می شود . زمانی که رم ، پانصد هزار نفر جمعیت داشت ، جمعیت تهران از یکصد هزار نفر تجاوز نمی کرد . اما امروز که رم دو میلیون و هفتصد هزار نفر جمعیت دارد ، جمعیت تهران به مرز ده میلیون نفر رسیده است . این جمعیت عمدتاً نسل اول و دوم مهاجران روستاها هستند . بنابراین ، نمی توان انتظار داشت که همان وقار و متانت و آرامش و دلپسندی که در مراکز خرید اروپایی دیده می شود در تهران و دیگر شهرهای ایران دیده شود .
احساس ناخوشایند نسبت به بافت شهری منحصر به پاساژ و مراکز خرید نیست بلکه کل بافت شهری در ایران چون هیزم نیم سوخته ای است که از آن دود بلند می شود . در چنین شرایطی مقایسۀ دو فرهنگ اروپایی و ایرانی درست نیست .
پاساژ در ایران معاصر یک هستۀ اجتماعی و محل برخورد مردم از همۀ طبقات نیست و بیشتر به انگیزۀ سود سریع از سرمایه گذاری ساخته می شود . انگیزه ای که نه بر پایۀ یک طرح خوب و مشتری محور و نه بر اساس مدیریت درست و مسئولانه و بلند مدت است . سرمایه گذار تلاش می کند با حداقل سرمایه گذاری و بدون توجه به نیازهای اجتماعی و فیزیکی مشتریان ، بیشترین فضاهای قابل واگذاری ( از طریق فروش سرقفلی یا سرقفلی و ملک ) را بسازد . سازنده تا زمانی که همۀ واحدها واگذار نشده اند در محل حضور دارد اما از بیم مراجعۀ خریداران و متصرفان و ناله های آنان به دلیل کمبودهای پاساژ ، به محض فروش آخرین واحد از صحنه ناپدید می شود و اداره و نگهداری آن را به متصرفانی می سپارد که هیچ آشنایی قبلی با هم ندارند و از تعهدات هزینه بردار اجتناب می کنند . فرهنگ مدیریت اصولی مجتمعهای چند مالکی هنوز چنان که باید در ایران جا نیفتاده است . در این میان آن کس که سرش بی کلاه می ماند « مشتری » است : نه جایی تمیز و درست و حسابی هست که بنشیند ، نه سرویس بهداشتی در خور دارد و نه جایی که در آن بتوان تبادل اجتماعی کرد . مشتری باید تنها برای خرید وارد پاساژ شود ، چند مغازه را از نظر کیفیت و قیمت مقایسه کند ، تصمیم به خرید یا نخریدن بگیرد و از پاساژ خارج شود . حتی جایی هم برای پارک ماشین خود ندارد و این به رغم آن است که شهرداری در زمان صدور پروانه ساختمان ، سازنده را مجبور می کند مطابق ظرفیت پاساژ پارکینگ درنظر بگیرید .
این پارکینگها چه می شوند ؟ مالک فروشگاهی در یک پاساژ می گوید شهرداری صدور پروانۀ ساختمان را منوط به تصرف طبقات بالا و پارکینگها توسط شهرداری می کند . پس از تصرف ، واحدهای غیرتجاری بالای پاساژ را همراه با پارکینگها می فروشد و به سود خود می رسد . در این میان نه صاحبان مغازه ها حق دارند از پارکینگ استفاده کنند و نه مشتریان و مراجعه کنندگان . در نتیجه مکانی که برای تأمین نیازهای مردم طراحی و ساخته شده ، به کابوسی برای همسایگان تبدیل می شود و نبود پارکینگ و ازدحام بیش از حد در محله ، آسایش اهالی محل را سلب می کند .
نقش شهرداری در ایران
در محلی که پاساژ ساخته می شود – با فرض اینکه در داخل بافت و در راستۀ خیابان قرار گیرد – به جز باریکۀ بر خیابان ، بقیۀ زمین عموماً کاربرد غیرتجاری دارد . شهرداری پس از موافقت با ساخت پاساژ یا مجتمع ، پول بسیار هنگفتی تحت عنوان پذیرۀ تغییر کاربری زمینِ پشت و احداث مجتمع از سازنده می گیرد و با صدور جواز و انجام تشریفات نظارت بر ساخت و صدور پایان کار وظیفۀ خود را انجام شده تلقی می کند ، در حالی که ای بسا بهره برداری از پروژه موجد مشکلات فراوانی برای شهر و شهروندان و هزینه های اجتماعی می شود .
ضابطۀ سوددهی و بازگشت سرمایه ، اگرچه مهم و تعیین کننده است ، چشم سازنده و مغازه داران را بر دیگر الزامات پاساژ سازی بسته است . نتیجه اینکه پاساژ سازی نیز مانند دیگر اقدامات در توسعۀ شهری فاقد متولی و هر کس به دنبال سود خود است . امید است نسل تازۀ مهندسان معمار با تعهد بیشتری به طراحی این گونه مجتمعها بپردازند و در طرح خود علاوه بر زیبایی و دلپسندی بنا به نکاتی که اشاره شد ، نیز توجه کنند .
پیش نیازهای طرح اصولی یک پاساژ موفق
1 – ارائه خدمات خوب : نخستین اصل در طرح یک پاساژ موفق ایجاد رابطه میان خواسته های سرمایه گذار و نیازهای مشتریان است . سرمایه گذار سود می خواهد و مشتری خدمات . ارائه این خدمات با کمک مختصری از طرف هر یک از فروشگاه ها ممکن می شود و تجربۀ چندین سالۀ اخیر نشان می دهد که ارائۀ سرویس خوب سودآور است . این نکته در رشد فزایندۀ رستورانهای خوب در سالهای اخیر قابل مشاهده است . مردم برای سرویس خوب و بهداشتی در خور مشتری – خصوصاً بانوان و کودکان است . اغلب سرویسهای بهداشتی پاساژ ها کثیف و آلوده اند و بسیاری از مردم ترجیح می دهند از آنها استفاده نکنند . دومین نکته ایجاد فضای امن ، دلپذیر و استراحتگاهی در راهروی پاساژ است . مردم باید بتوانند بدون نگرانی از مزاحمت افراد ناباب در گوشه و کنار فضای مرکزی پاساژ استراحت کنند این نیاز برای افراد مسن و کودکان بیش از افراد میانسال است .
2- تنوع در فروشگاه ها : تخصصی شدن همیشه یک پدیدۀ مبارک نیست تنوع فروشگاه ها در یک پاساژ به جذابیت آن و رشد فرهنگ اجتماعی کمک می کند .
3- تنوع فصلی : بهتر است در فضای مشترک – راهروی اصلی – مکانی برای دکه های موقت تبلیغات ، فروش آثار هنری ، نقاشی در محل ، گل فروشی ، و غیره در جشنهای ملی ایجاد کرد . هر چه فضای عمودی بیشتر باشد امکان ارائه خدمات جانبی بیشتر است .
4- ایمنی : پاساژ جای امنی است که هم فروشندگان و هم مراجعان باید از هر گونه بی نظمی ، تعرض ، افراد ناباب و مزاحم در امان باشند . در اروپا و آمریکا علاوه بر استفاده از نگهبان ( گاهی مسلح ) از تلویزیونهای مدار بسته برای کنترل رفت و آمد مردم و جلوگیری از سرقت و جیب بری استفاده می کنند .
5- خدمات متفرقه : در ساده ترین حالت ، طبقۀ همکف خیابان مرغوب ترین فضا برای فروشگاه هاست ، زیرا مردم بالا و پایین رفتن از پلکانهای متعدد را دوست ندارند . طبقات بالا و پایین طبقۀ همکف هم نسبتاً مرغوب اند و سطح مرغوبیت آنها به تهسیلات پیش بینی شده همچون شیبراهه ، پله برقی و آسانسور بستگی دارد . به همین دلیل قیمت یا اجاره بهای طبقات یک و زیر زمین بلافصل با طبقۀ همکف پایین تر از طبقه همکف است . در مرکز کامپیوتر پایتخت در خیابان میر داماد قیمت هر متر مربع از مغازه های طبقه همکف بین پنجاه تا شصت میلیون تومان و اجاره بهای هر متر مربع همان مغازه ها حدود پانصد هزار تومان در ماه است . همین قیمت و اجاره بها در طبقات سوم و چهارم به نصف می رسد .
در بسیاری از پاساژها طبقات بالاتر از طبقه یک به خدمات مربوط به فروشگاه های پاساژ اختصاص می یابند . متداول ترین این خدمات تعمیرگاه های همسنخ با فروشگاه ها هستند ( در پاساژ های وسایل الکترونیکی ، تعمیرات این وسایل ؛ در طلا فروشیها ، تعمیرات زیور آلات و غیره ) . ترکیب این خدمات با دفاتر خدمات حقوقی و آژانس مسکن یا دفتر خانه متداول است . وجود دکه های فروش مواد خوراکی مانند چایخانه . بستنی و آب میوه و حتی ساندویچ فروشی به رونق پاساژ می افزایند . مشروط بر اینکه نظافت و سرویس متناسب با طبقه اجتماعی و اقتصادی مشتریان باشد . در غیر این صورت تأثیر منفی بر مراجعه کننده خواهد گذاشت .
6- تهسیلات الزامی ترین تهسیلات یک پاساژ خوب عبارتند از :
· تهویه مطبوع و گرمایش برای حفظ حرارت مطلوب در تمام سال .
· نورسانی کافی . پاساژ های فاقد روشنایی کافی مشتری را دفع می کنند .
تزئین مغازه ها به نور پردازی نیاز دارد و ظرفیت فشار نیروی برق باید متناسب با این نیازها باشد . وجود برق اضطراری نیز ضروری است .
· دوستانه کردن محیط پاساژ . در قدیم به دلیل کوچکی شهر ها ، فروشندگان تقریباً همه مشتریان خود را می شناختند و از حال هم باخبر بودند و این به صمیمیت و مراودۀ میان مردم ، ایجاد دوستی و نوع پرستی ، مشارکت در غم و شادی هم کمک می کرد . امروز محیط پاساژ ها عموماً بیگانه است . مگر برای مشتریان آشنا .
· مدیریت مطلوب پاساژ در کشورهای غربی مالکیت یا اجازه مغازه های یک مجتمع ، اعم از اینکه در یک پاساژ باشند یا مرکز خرید (shopping center ) از کنترل متصرف خارج است . سرقفلی به مفهوم ایران وجود ندارد . مراکز خرید با سرمایه گذاری شرکتهای تخصصی ساخته می شوند . فروشگاه ها و کل مجتمع در مالکیت شرکت سرمایه گذار یا شرکتی که بعداً آن را می خرد باقی می ماند و اگر معامله ای صورت گیرد روی تمام یا بخشی از سهام مجموعه است . فروشگاه ها به مدت معینی به افراد واگذار می شوند که اولاً سوء پیشینه نداشته باشند ، ثانیاً توانایی پرداخت هزینه های فروشگاهی را که اجاره ماهیانه مهم ترین بخش آن است ، برای حداقل یک مدت معین ( مثلاً 3 سال ) داشته باشند و از عهدۀ پرداخت شارژ ساختمان برآیند . مدیریت پاساژها را مؤسسات حرفه ای ، بر اساس قرار داد با شرکت مالک مجموعه به عهده می گیرند . نپرداختن اجارۀ بها یا شارژ ساختمان پس از مدت معینی به فسخ قرار داد اجازه و اخراج مستأجر می انجامد . به دلیل وحدت مدیریت ، پاساژ ها و مراکز خرید و فروش منظم اند . خدمات و تعمیرات آنها به موقع انجام می شود . امنیت از سوی مدیریت مجتمع تأمین می شود . پاساژ در ساعت معینی به روی صاحبان فروشگاه ها و در ساعت معین دیگری به روی مشتریان باز می شود . ادارۀ مشاعات شامل فضاهای عمومی ، پارکینگها ، انبار ها ، نظافت ، تعمیرات و خدمات دیگر از جمله تزئینات فصلی و جشنهای عمومی به عهدۀ مدیریت مجتمع است و از طریق پیمانکاران جزء صورت می گیرد .
در ایران ساخت مجتمعها و پاساژ ها نوعی سرمایه گذاری کوتاه مدت است و واحدهای فروشگاهی و مغازه ها به صورت سرقفلی و مالکیت به مردم فروخته می شود . موضوع پارکینگ کاملاً لوث می شود و احتمالاً واگذاری سرقفلی و اجارۀ واحدها به اشخاص دیگر بدون نظر مدیریت ساختمان ( اگر وجود داشته باشد ) صورت می گیرد .
- اندازه متناسب پاساژ : اندازۀ پاساژ باید تابع امکانات محیط اطراف و ارائه خدنمات باشد . نمی توان با داشتن یا خریدن یکی دو مغازه در راسته خیابان و یک زمین بزرگ پشت آنها یک مجتمع خرید وسیع ساخت . حتی اگر در زیر زمین پاساژ پارکینگ ایجاد شود ، حجم ترافیک در یک منطقه می تواند موجب ازدحام شود . از سوی دیگر ، مجتمعهای فروشگاهی بزرگ در یک نقطه از خیابان ، فعالیت فروشگاه های اطراف را مختل می کنند و موجب کاهش در آمد آنها می شوند . به همین دلیل ، در فرانسه قوانین موسوم به Raffarin , Royer که ناظر بر رقابت محلی هستند ایجاد فروشگاه های بزرگ تر از 300 متر مربع را موکول به انجام بررسیهای خاص کرده اند .
مطالب مشابه :
طراحی ، ساخت و مدیریت پاساژ در ایران
مجموعه از طرح کابینت مجموعه ای از واحدهای فروشگاهی اطلاق خدمات قهوه خانه ای و
برچسب :
کابینت قهوه ای سوخته *مدل فروشگاهی