اختلافات ثبتي
متأسفانه به علت بيدقتي بعضي از كارمندان اشتباهاتي در عمليات ثبتي رخ ميدهد كه خود باعث افزايش حجم كار ادارات ثبت ميگردد و هم موجب مشكلاتي براي مالكان فراهم ميشود و مالكي كه پس از مدتها اتلاف وقت موفق به دريافت سند مالكيت شده بعداً خودش يا ديگر مراجع يا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و بايد نسبت به اصلاح
سند مالكيت ملك او اقدام شود البته ناگفته نماند كه تعدادي از اشتباهات ثبتي غير از بيدقتي به لحاظ حجم زياد كار ادارات ثبت ميباشد به هر حال وقتي كه اختلاف يا اشتباهي در عمليات ثبتي رخ دهد مرجع رفع اختلاف و اشتباه هيأتهاي نظارت است و اگر رأي هيأتهاي نظارت قابل تجديدنظر باشد مرجع تجديد نظر شوراي عالي ثبت ميباشد.
ماده 6 اصلاحي ق ـ ث ميگويد (براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هيأتي به نام هيأت نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل ميشود هيأت مزبور به كليه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مينمايد براي اين هيأت يك عضو علي البدل از قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري تعيين خواهد شد.)
يكي از مراجع مهم براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات ثبتي نظارت است، اعضاء هيأت نظارت متشكل است از دو نفر قاضي و مدير كل ثبت استان يا معاون و يا كفيل ثبت استان و قضات عضو هيأت نظارت از طرف رئيس قوه قضائيه انتخاب ميشوند و بايد قاضي دادگاه تجديد نظر مركز استان باشند و هيأت نظارت يك عضو علي البدل هم دارد كه ممكن است از كارمندان ثبت يا قضات دادگستري باشد به هر حال اعضاء هيأت نظارت در حالت عادي
داراي 2 عضو قضايي و يك عضو ثبتي است ولي ممكن است به علت مأموريت يا معذوريت يا مرخصي يكي از اعضاي هيأت متشكل از سه نفر قاضي باشد يا دو نفر ثبتي و يك نفر قاضي باشد هيأت نظارت هر استان در اداره كل ثبت استان تشكيل جلسه ميدهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتي حوزه قضايي همان استان رسيدگي مينمايند.
1 ـ هرگاه در اجراي مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.
بند 1 ماده 3 آييننامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض ميگويد: هرگاه از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت بين اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد بايد كليه مدارك طرفين اخذ و با تعيين وقت مناسب آنها را براي معاينه محلي به وسيله اخطار دعوت نمود و متذكر شوند كه اولاً عدم حضور هر يك از طرفين مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يك از طرفين ميتوانند تا قبل از وقت رسيدگي براي ملاحظه و اطلاع از مدارك تسليمي طرف ديگر به اداره ثبت مراجعه نمايند، و سپس در وقت مقرر با معاينه و تحقيق محلي نسبت به تصرفات آنها رسيدگي و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفين و حاضرين را در آن قيد و به امضاء حضار رسانيده چگونگي را با ارسال سوابق اظهارنظر صريح خود مبني بر اين كه چه شخصي متصرف است و تصرفات به چه نوعي ميباشد به هيأت نظارت گزارش نمايد پس ممكن است كه اختلافات بين اداره ثبت و متقاضي ثبت باشد و ممكن است اختلافات بين خود متقاضيان باشد، فرضاً شخصي درخواست ثبت يك قطعه باغي را از اداره ثبت به نام خود مينمايد و اداره ثبت مدارك و تصرفات متقاضي را كافي نميداند به عبارت ديگر متقاضي خود را ذيحق و مالك ميپندارد ولي اداره ثبت متقاضي را مالك نميداند در اين صورت مرجع رفع اختلافات هيأت نظارت است و يا اين كه شخص به عنوان اين كه ملكي را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاك را مينمايد و ديگري هم سند عادي خريداري از متصرف را در اختيار دارد و تقاضاي ثبت آن را مينمايد و براي اداره مشكل است كه تشخيص دهد در اين خصوص كدام يك ذيحق ميباشند لذا مراتب با رعايت تشريفات قانوني به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت منعكس ميگردد رأي صادره از سوي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت ميباشد جهت بهتر مشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شوراي عالي ثبت را در اين خصوص عنوان ميكنيم:
1 ـ در دفتر توزيع ملكي به نام موقوفه معرفي شد سپس آقاي (ح) با تسليم يك برگ استشهاديه محلي به عنوان مالك تقاضاي ثبت آن را كرد در تحقيقات محلي راجع به تصرف متقاضي عدهاي از شهود گواهي بر مالكيت
آقاي (ح) دادند و تعدادي گواهي دادند كه وقف ميباشد شوراي عالي ثبت اين چنين رأي صادر نمود »با سابقه معرفي ملك به عنوان وقف و مراتبي كه در گزارش قيد شده است قبول تقاضاي ثبت از اداره اوقاف اشكالي ندارد و ذينفع ميتواند از حق اعتراض استفاده كند ميدانيم كه دفتر توزيع اظهارنامه يكي از دفاتر قانوني ادارات ثبت است كه پس از انتشار آگهي ماده 9 و 10 ق - ث نماينده و ارزياب ثبت از محل وقوع ملك بازديد نمودهاند و با تحقيقات محلي و پرسش از معتمدان و معمرين مالك هر پلاكي را مشخص و نام مالك و شماره پلاك و نوع ملك او را در دفتر توزيع اظهارنامه قيد و سپس اظهارنامه را به مالك يا قائم مقام او تسليم نموده كه پس از تكميل به اداره ثبت عودت دهد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذكر شده فوق از كسي كه ملك در دفتر توزيع به نامش معرفي شده پذيرش ثبت مينمايد و شوراي عالي ثبت هم اين رويه را تأييد نموده است.
2 ـ آقاي (م) در تاريخ 2/8/60 با تسليم يك برگ استشهاد محلي درخواست ثبت پلاك 644/240 اصلي را نمود در تاريخ 7/8/60 جريان ثبتي پلاك فوق از شعبه بايگاني استعلام و شعبه بايگاني اعلام كرد كه شماره ياد شده در دفتر توزيع اظهارنامه به نام زينب دختر سيدحسن به عنوان باغ و به وزن 60 من معرفي شده است طي شماره 10299 مورخه 7/8/60 نظريه ادارات منابع طبيعي، كشاورزي هيأت 7 نفره خواسته شده اداره كشاورزي به تاريخ 18/9/60 در پاسخ اعلام داشته كه پلاك مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضي نبوده و پذيرش ثبت اشكالي ندارد. هيأت 7 نفري قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبيعي مورد را مشمول قانون ملي شدن جنگلها و مراتع ندانسته است در تاريخ 17/9/60 شخص ديگري به نام (ع) با تسليم استشهاد محلي درخواست ثبت همين پلاك را نموده و در تاريخ 16/1/61 به نماينده ثبت مأموريت معاينه محل داده شده، قبل از تاريخ 16/1/61 طي اخطاري به متقاضيان اعلام شده كه در روز 16/1/61 نماينده به محل مراجعه مينمايد چنانچه مداركي دال بر مالكيت خود در اختيار داريد به نماينده ارائه نماييد اخطاريه از طريق پاسگاه نيروهاي انتظامي به متقاضيان ابلاغ واقعي شده نماينده ثبت در روز مقرر جهت معاينه و تحقيقات به محل وقوع ملك عزيمت و گزارش داده كه پلاك مورد بازديد برابر دفتر توزيع به نام زينب دختر سيد حسن معرفي و برابر دفتر آمار مجهول است و زينب آن را به آقاي (آ) فروخته شخصي اخيرالذكر فوت شده و وراث او ملك را به آقاي (غ) يكي از متقاضيان منتقل نمودهاند و آقاي (غ) باغ مذكور را به آقاي (م) احد از متقاضيان انتقال قطعي داده است و تصرفات آقاي (م) را گواهان محلي و نماينده ثبت تأييد نمودهاند.
صورتمجلس احراز تصرف و تحقيقات محلي و مدارك ابزاري متقاضيان در تاريخ 15/2/61 به ثبت استان مربوطه ارسال در تاريخ 19/5/62 هيأت نظارت به شرح زير مبادرت به صدور رأي مينمايد. برابر گزارشات 19/1/61 و 31/1/61 و 8/4/61 و 24/4/61 ثبت... آقاي (م) نسبت به ششدانگ يك قطعه باغ پلاك 644/240 اصلي با تقديم يك برگ استشهاد محلي درخواست ثبت مينمايد كه اداره منابع طبيعي و اداره كشاورزي و هيأت واگذاري زمين در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت را بلااشكال تشخيص ميدهند و نيز آقاي (غ) با تقديم يك برگ استشهاد محلي درخواست قبول ثبت پلاك فوق را به نام خود مينمايد كه در اجراي بند 1 ماده 3 آييننامه اسناد مالكيت معارض با تعيين وقت قبلي و اخطار به طرفين نماينده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ 16/1/61 تنظيم تعدادي شهود به عنوان اين كه پلاك مزبور كه در دفتر توزيع به نام زينب معرفي شده به آقاي (آ) منتقل شده كه نامبرده فوت و ورثه وي سهم الارث را به آقاي (غ) واگذار نموده و خريدار اخيرالذكر طبق سند انتقال عادي به
آقاي (م) منتقل نمودهاست و تصرفات آقاي (م) را تأييد نمودهاند كه به علت اعتراض به صورتمجلس تحقيق محلي مذكور از طرف آقاي (غ) مجدداً نماينده در تاريخ 30/3/61 به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته به محل عزيمت و برابر صورتمجلس تحقيق محلي مراتب صورتمجلس قبلي مورد تأييد قرار گرفته و ثبت... نيز تصرفات مالكانه آقاي (م) را گواهي كرده است لذا هيأت با توجه به گزارشات و مدارك و شهادت شود مبني بر تصرفات به شرح فوق مقرر ميدارد كه ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقاي (م) اقدام و تاريخ انتشار آگهي نوبتي و مدت اعتراض را به آقاي (غ) ابلاغ تا چنانچه به اعتراض خود باقي است در موعد مقرر نيز به تسليم اعتراض جهت رسيدگي قضايي اقدام نمايد اين رأي طبق بند 1 ماده 25 اصلاحي ق - ث صادر و برابر تبصره 5 از ماده مذكور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت ميباشد.
آقاي (غ) در موعد قانوني اعتراض ميدهد پرونده طي شماره 6732 مورخه 4/7/61 به ثبت استان و در
تاريخ 8/7/61 از ثبت استان به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال ميگردد. اداره كل امور املاك طي
شماره 2697/م مورخه 7/12/61 به ثبت محل اعلام ميدارد موضوع اعتراض آقاي (غ) نسبت به رأي هيأت نظارت در جلسات اول و چهارم اسفند 61 شورا مطرح و به شرح ذيل منتهي به صدور رأي گرديد كه جهت اجرا به آن اداره ابلاغ ميگردد (با ملاحظه محتويات پرونده و گزارش جريان امر و با توجه به مواد 35 و 36 و 37
ق - م و اين كه متصرف فعلي اقرار كرده كه باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعي او بوده و در اين صورت نامبرده نميتواند براي رد ادعاي مالكيت شخص مزبور به تصرف خود استناد كند مگر اين كه ثابت نمايد كه ملك به ناقل صحيح به او منتقل شده است كه بر طبق ماده 47 و 48 ق - ث ملك به ناقل صحيح به او منتقل نشده است بنابراين قبول درخواست ثبت باغ پلاك... از آقاي (م) مجوز قانوني نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقاي (غ) و انتشار آگهي نوبتي هر ذينفعي ميتواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانوني اعتراض نمايد.
ثبت محل اظهارنامه به نام آقاي (غ) تنظيم و سپس مبادرت به انتشار آگهي نوبتي مينمايد در موعد قانوني اعتراض ميرسد كه اعتراض به دادگاه ارسال ميشود دادگاه صلح با توجه به ماده 47 و 48 ق - ث مدرك مورد استناد معترض را قابل پذيرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر مينمايد در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقي مطرح ميگردد و در تاريخ 21/10/62 دادگاه حقوقي به علت اين كه احكام صادره دادگاه صلحتا 000/100 ريال غير قابل تجديدنظر و فرجام است قرار رد دعوي و عدم استماع صادر مينمايد.
هيأت نظارت تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك صلاحيت رسيدگي و اظهار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتي كه ماده 24 ق - ث ميگويد: پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد... و مدت اعتراض هم 90 روز از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي است عدم استماع دعوي پس از 90 روز از لحاظ رسيدگي دادگاه است ولي هيأت نظارت پس از مهلت قانوني حق رسيدگي و اظهارنظر را دارد و صلاحيت آن را دارد كه چنانچه ثبت ملك خلاف قانون باشد اصلاح يا ابطال نمايد.
فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعي مالكيت مورد ثبت باشد و اعلام نمايد كه در پذيرش ثبت اشتباهي رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنين موردي هيأت نظارت است.
برابر بند 2 ماده 3 آييننامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض و هيأت نظارت (در مواردي كه بعد از قبول درخواست ثبت ديگري مدعي شود كه در پذيرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضي ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعي تصرف حين تقاضا شود بايد مقدمتاً مدارك مدعي را مطالبه و چگونگي را ضمن ارسال كليه سوابق و اظهارنظر خود به اين كه ادعاي مدعي با توجه به سوابق مقرون به واقع به نظر ميرسد يا نه، به ثبت استان گزارش نمايند ثبت استان چنانچه با توجه به سوابق امر تحقيق محلي را لازم بداند دستور مقتضي به واحد مربوطه خواهد داد و در اين صورت واحد مزبور بايد با تعيين وقت مناسب طرفين را براي معاينه محل و تحقيقات محلي دعوت و در اخطار مربوطه متذكر شود كه اولاً عدم حضور مانع رسيدگي نخواهد بود ثانياً هر يك از طرفين ميتوانند براي ملاحظه و اطلاع از مدارك تسليمي طرف ديگر تا قبل از وقت رسيدگي به اداره ثبت مراجعه نمايند در وقت مقرر با معاينه محلي و تحقيق از شهود و مجاورين بايد معلوم نمايند كه ملك مورد ادعا حين تقاضاي ثبت در تصرف مالكانه چه شخصي بوده و در موقع رسيدگي در تصرف كيست و مراتب را در صورتمجلس قيد و اظهارات شهود و طرفين را نيز ذكر و به امضاء شهود و افراد ذينفع رسانده و سپس گزارش جريان را با اظهارنظر صريح تهيه و به ضميمه كليه سوابق براي طرح در هيأت نظارت ارسال دارند) برابر بند 9 ماده 3 آييننامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض چنانچه ملكي كه تقاضاي ثبت شده كلاً يا جزاً مبني بر اشتباه پذيرفته شده باشد بايد در گزارش تصريح شود كه متقاضي يا قائم مقام او حاضر به استرداد مورد تقاضا و يا تمكين يا صلح مورد اشتباه هست يا نه؟
گزارش فوق بايد به ثبت استان ارسال گردد كه در هيأت نظارت مطرح نمايد و اداره ثبت بايد مطابق رأي صادره نسبت به پيگيري موضوع اقدام نمايد البته صلاحيت هيأت نظارت در موارد فوق تا وقتي است كه ملك ثبت دفتر املاك نشده باشد پس از ثبت ملك در دفتر املاك هيأت نظارت صلاحيت صدور رأي در مورد اين كه سند
اصلاح شود يا ابطال گردد ندارد، رونوشت رأي صادره به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاريخ الصاق ظرف 20 روز معترض حق اعتراض به رأي دارد در صورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال ميگردد
2 ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحيت هيأت نظارت در اين مورد
برابر تبصره الحاقي 20/2/56 به ماده 20 ق - ث در صورتي كه اعتراض به حدود از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين شده در صورت مجلس تحديدي سند مالكيت بگيرد يا به موجب سند رسمي از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف نظر كند واحد ثبتي مربوطه نظر خود را در بياثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مينمايد و معترض ميتواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيأت نظارت شكايت نمايد رأي نظارت قطعي است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتي يك نوبت در روزنامهاي كه براي آگهيهاي ثبتي تعيين شده منتشر ميگردد و معترض ميتواند ظرف 10 روز از تاريخ انتشار آگهي به هيأت نظارت شكايت نمايد.
الف) اشتباهات قبل از ثبت دفتر املاك:
طبق بند 2 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتي ثبت املاك اشتباه مؤثر واقع شده و آن اشتباه و همچنين عمليات بعدي كه اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح ميگردد) صلاحيت هيأت نظارت در اين خصوص تا وقتي است كه ملك در دفتر املاك ثبت نشده باشد و پس از آن اختيارات محدود ميشود فرضاً اگر آگهي نوبتي ملكي اشتباه
منتشر شده يا عمليات تحديدي برابر مقررات انجام نشده باشد مرجع صالح در اين مورد هيأت نظارت ميباشد و اداره ثبت بايد برابر رأي صادره از سوي هيأت نظارت نسبت به پيگيري جريان ثبتي اقدام نمايد چون اشتباهات مؤثر و غيرمؤثر در عمليات ثبتي اغلب يكنواخت است اختيارات هيأت نظارت در اين خصوص به رؤساي واحدهاي ثبتي تفويض شده كه چنانچه مورد اشتباه برابر اختيارات تفويضي بود رئيس واحد ثبتي رأساً اتخاذ تصميم نمايد تا جريان ثبتي سريعتر انجام پذيرد لذا اشتباهات مؤثر و غيرمؤثر در مورد آگهيهاي نوبتي و تحديدي و عمليات تحديد در قسمتهاي مربوطه قبلاً بيان شده است.
ب) اشتباهات ثبتي بعد از ثبت ملك در دفتر املاك:
طبق بند 3 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه در موقع ثبت ملك يا ثبت انتقالات بعدي صرفاً به علّت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد و همچنين در صورتي كه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهايي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد) و برابر بند 4 ماده 25 اصلاحي ق - ث (اشتباهاتي كه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هيأت نظارت مطرح ميشود و در صورتي كه پس از رسيدگي وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسي خلل نرساند هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مينمايد و در صورتي كه اصلاح مزبور خللي به حق كسي برساند به شخص ذينفع اخطار ميشود كه ميتواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر
خواهد نمود.)
چنانچه اشتباهي در ملك ثبت شده در دفتر املاك رخ دهد مرجع رسيدگي به اشتباه هيأت نظارت است مشروط بر اين كه رأي هيأت نظارت باعث تضييع حق كسي نشود در غير اين صورت به واحد ثبتي اعلام ميدارد كه متقاضي رسيدگي ميتواند به دادگاه صالحه مراجعه نمايد چون هيأت نظارت يك مرجع رسيدگي اداري است و رسيدگي به مسائل حقوقي بايد در مراجع قضايي انجام پذيرد بنابراين چنانچه هيأت نظارت تشخيص دهد كه اشتباهي رخ داده و ملك هم ثبت دفتر املاك گرديده اگر اقدام به رفع اشتباه باعث تضييع حق غير نشود دستور رفع اشتباه و دستور اصلاح سند مالكيت و دفتر املاك را صادر ميكند و چنانچه اشتباه براي هيأت نظارت مشخص باشد ولي اقدام به رفع اشتباه باعث خللي در حق غير ميشود بايد كسي كه خود را ذيحق ميداند به دادگاه مراجعه نمايد رأي هيأت نظارت در مورد اشتباهات ثبتي املاك ثبت شده قطعي و غير قابل تجديدنظر در شورايعالي ثبت است در خصوص اشتباهات ثبتي املاك ثبت شده هيأت نظارت جهت تسريع در كار متقاضي فهرستي از اشتباهات را قيد و اختيارات خود را در اين مورد به رؤساي واحدهاي ثبتي تفويض نمود كه در قسمتهاي قبلي اعلام شده است.
برابر بند 6 ماده 25 اصلاحي ق - ث (رسيدگي و رفع اشتباهي كه در عمليات تفكيكي رخ دهد و منتج به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك شود با هيأت نظارت است مشروط بر اين كه رفع اشتباه مزبور خللي به حق كسي نرساند) رأي صادره از سوي هيأت نظارت در اين خصوص قطعي است و قابليت تجديدنظر در شوراي عالي ثبت را ندارد ضمناً اگر عمليات تفكيكي منجر به انتقال رسمي يا ثبت دفتر املاك نشده باشد اقدام بر طبق مقررات با اداره ثبت است و با تنظيم صورتمجلس اصلاحي پيرو صورتمجلس قبلي بايد اشتباه را رفع نموده و صورتمجلس را به دفترخانه مربوطه ارسال نمايد و اگر حجم اشتباهات زياد باشد اداره ثبت ميتواند صورتمجلس تفكيكي را از دفترخانه مسترد و ابطال و صورتمجلس تفكيكي جديد با اعمال اصلاحات به دفترخانه ارسال دارد و اگر تفكيك منتهي به تنظيم رسمي شده باشد ولي ثبت دفتر املاك نشده باشد در صورت احراز وقوع اشتباه اداره ثبت محل مورد اصلاحي را به دفترخانه اعلام و پس از تنظيم سند اصلاحي پيرو سند قبلي با حضور اشخاص ذينفع اشتباه حاصله را مرتفع سازد و بعداً اداره ثبت سند مالكيت صادر مينمايد و در اين حالت چنانچه تنظيم سند اصلاحي ميسور نباشد يا اين كه ملك ثبت دفتر املاك شده باشد اعم از اين كه نسبت به آن سند رسمي تنظيم شده باشد يا نشده باشد اتخاذ تصميم با هيأت
نظارت است.
برابر بند 7 ماده 25 اصلاحي ق - ث (هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشكال و اشتباهي پيش آيد رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهد بود) و برابر بند 18 ماده 3 آييننامه رسيدگي اسناد مالكيت معارض (هرگاه در تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين اشكال و اشتباهي پيش آمد بايد ضمن ارسال رونوشت سند و ذكر صريح موارد اشكال و اشتباه موضوع به اداره كل ثبت استان گزارش تا در صورت اقتضاء براي تعيين تكليف به هيأت نظارت گزارش شود و مرجع رفع مشكلات دفاتر اسناد رسمي قبل از تنظيم اسناد اداره كل امور اسناد و سردفتران ميباشد رأي صادره در اين مورد از سوي هيأت نظارت قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت است. البته در صورتي كه پس از تنظيم سند در دفترخانه خلاصه معامله واصله در دفتر املاك ثبت نشده باشد در اين حالت اصحاب معامله ميتوانند با تنظيم سند اصلاحي پيرو سند قبلي و توضيح موضوع اشتباه را مرتفع نمايند و احتياج به طرح موضوع و هيأت نظارت نيست.
طبق بند 8 ماده 25 اصلاحي ق - ث (رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي با هيأت نظارت است) و بند 19 ماده 3 آييننامه اجرايي اسناد مالكيت معارض مقرر ميدارد در مورد اعتراض اشخاص به نظريه رئيس ثبت نسبت به عمليات اجرايي ضمن نقل متن اعتراض و نظريه رئيس ثبت رونوشتي از گزارش رئيس يا مميز اجرا كه مستند نظريه رئيس ثبت بوده بايد به هيأت نظارت فرستاده شود. هرگاه موضوع مورد اعتراض راجع به نحوه ابلاغ اجراييه باشد رونوشتي از اجرائيه و چنانچه مربوط به اشتباه در آگهي باشد نسخهاي از آگهي و اگر مستند برگي از پرونده است رونوشت آن بايد ضمن گزارش ارسال گردد در صورتي كه اعتراض طوري باشد كه ارسال پرونده را به هيأت نظارت ايجاب نمايد بايد ترتيبي اتخاذ گردد كه در مدتي كه پرونده در هيأت نظارت مطرح رسيدگي است عمليات اجرايي متوقف نشود.
7 ـ اسناد مالكيت معارض
تعريف سند مالكيت معارض:
سند مالكيت معارض سندي است كه تمام يا قسمتي از سند مالكيت قبلي را در برداشته باشد و تمام يا قسمتي از يك ملك در محدوده دو سند مالكيت باشد و به عبارت ديگر همه يا قسمتي از يك ملك كه در سند مالكيت مؤخر قيد شده وجود خارجي ندارد و همان است كه در سند مالكيت مقدم الصدور قيد
شده است يعني اگر نسبت به كل يا جزيي از ملكي دو بار سند مالكيت صادر شود يا در خصوص حقوق ارتفاقي متعارض باشند. سند مالكيت مؤخر الصدور نسبت به سند مالكيت مقدم الصدور را معارض گويند و تا وقتي كه حكم نهايي دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالكيت معارض تلقي ميشود.
وظيفه اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض:
ادارات ثبت مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالكيت معارض (ثبت مؤخر) و همچنين سند مالكيت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوطه كتباً ابلاغ نمايند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيأت نظارت ارسال دارند ممكن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالكيت شود و يا اين كه دارنده سند مالكيت مقدم يا مؤخر اين موضوع را اطلاع دهد لذا پس از اطلاع نماينده و نقشهبردار ثبت به محل وقوع ملك عزيمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتي و حدود پلاكهاي مجاور نقشه پلاك را ترسيم و مقدار تعارض را در نقشه ترسيمي نمايان و جريان امر را به اداره كل ثبت استان جهت طرح در هيأت نظارت ارسال نمايند چون رسيدگي به تعارض اسناد مالكيت در صلاحيت هيأت نظارت و شوراي عالي ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحي ق - ث رسيدگي به تعارض در اسناد مالكيت كلاً و يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملك خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقي آن با هيأت نظارت است رأي هيأت نظارت در اين مورد قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است وقتي كه رأي هيأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتي رونوشت رأي را براي اطلاع ذينفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنانچه ظرف مدت مذكور به رأي هيأت نظارت اعتراض نشد رأي را اجرا مينمايد و در صورت دريافت اعتراض در مدت 20 روز سوابق امر به شوراي عالي ثبت ارسال ميگردد و پس از دريافت رأي شوراي عالي ثبت نسبت به پيگيري موضوع اقدام مينمايد چنانچه شوراي عالي ثبت و هيأت نظارت تشخيص دهند كه سند مالكيت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملك اعلام مينمايند و ثبت محل موضوع تعارض را كتباً به دارنده سند مالكيت ثبت مؤخر ابلاغ مينمايد چنانچه دارنده سند مالكيت معارض با اخطاري كه طبق مقررات آيين دادرسي مدني به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را اخذ و به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ ننمايد و دارنده سند مالكيت مقدم الصدور گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتي تقديم دارد اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد نمود و چنانچه سند مالكيت معارض در اختيار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضميمه پرونده ثبتي مينمايد. ولي اگر دارنده سند مالكيت معارض در ظرف
مدت 2 ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت تسليم نمايد اداره ثبت تا صدور حكم نهايي دادگاه اقدامي در مورد اسناد ياد شده نمينمايد.
در مورد آراء قابل تجديدنظر اگر از تاريخ الصاق رأي در تابلو اعلانات اداره ثبت ظرف 20 روز اعتراضي
واصل نشد ميتوان رأي را اجرا نمود ولي چنانچه رأي صادره به هر علتي اجرا نشد چنانچه اعتراضي خارج از
موعد 20 روز هم واصل گردد ديگر نبايد رأي را اجرا كرد تا اين كه شوراي عالي ثبت رسيدگي و تصميم لازم را اتخاذ نمايد، ضمناً در صورت صدور سند مالكيت معارض اداره ثبت بايد از صدور سند مالكيت جديد خودداري نمايد و از افراز چنين ملكي تا زماني كه رفع تعارض نشده است خودداري نمايد و در خصوص اين قبيل املاك هيأتهاي حل اختلاف بايد برابر ماده 23 آييننامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت تا وقتي كه تكليف تعارض توسط مراجع قضايي تعيين نشده از صدور رأي خودداري نمايند.
طبق ماده 4 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه ميتواند نسبت به مورد سند مالكيت معامله كند ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند قيد كنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام كه تكليف نهايي معلوم نشده به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد و همين حكم نسبت به انتقالات بعدي هم جاري است اما دارنده سند مالكيت معارض تا هنگامي كه تكليف نهايي سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هيچ گونه معامله نسبت به آن ملك ندارد ولي ميتواند حقوق متصوره خود را به ديگري انتقال دهد.
مجازات سردفتر و دارنده سند مالكيت مؤخر
برابر ماده 6 لايحه قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض: كسي كه ممنوع از معامله است اگر نسبت به ملك مزبور معامله نمايد پس از صدور حكم نهايي بر بطلان سند مؤخر التاريخ و يا انقضاء مدت 2 ماه و عدم مراجعه دارنده سندي كه تاريخاً مؤخر است به جريمه نقدي معادل يك برابر بهاي مورد معامله محكوم خواهد شد و سردفتران اسناد رسمي هم كه با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالكيت معارض اقدام به ثبت معامله نمايند به انفصال ابد از شغل سردفتري محكوم خواهند شد.
صدور اسناد مالكيت معارض معمولاً به علت سهل انگاري و بيدقتي بعضي مأموران ثبت و طمع بيش از حد بعضي از مالكان ميباشد چنانچه مأمور ثبت هنگام پذيرش ثبت تصرفات متقاضي را احراز نمايد و وقت تحديد حدود رعايت حدود مجاوران را بنمايد و از حدود مندرج در اظهارنامه خارج نشود و يا مالك در هنگام تقاضاي ثبت يا ارائه حدود در وقت تحديد نسبت به معرفي ملك خود دقت نمايد هيچ وقت اسناد مالكيت معارض صادر نميشود نظر به اين كه اسناد مالكيت معارض مشكلات عديدهاي براي ادارات ثبت توليد ميكند براي جلوگيري از تكرار چنين وضعي ماده 7 لايحه اشتباهات و اسناد مالكيت معارض ميگويد: كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداري مورد تعقيب و به انفصال موقت كه كمتر از 2 سال نخواهد بود و يا به انفصال ابد به تناسب موضوع محكوم ميشود...
8 ـ رسيدگي به اشتباهات در آراء هيأتهاي حل اختلاف
برابر ماده 20 آييننامه قانون اصلاح مواد يك، دو و سه قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و ماده 8 آييننامه ماده 140 قانون برنامه سوم اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران در صورتي كه معلوم شود در آراء هيأتهاي حل اختلاف به علت سهو قلم مطلبي ساقط و يا اشتباه يمني رخ داده و يا به علت اشتباه در مباني مستند رأي اشتباهي پيش آمده باشد، چنانچه رأي اجرا نشده است هيأت پس از بررسي رأي اصلاحي صادر مينمايد در اين صورت دبير هيأت مكلف است مفاد رأي اصلاحي را در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاريخ آن را در ملاحظات رأي قبلي نيز قيد و به امضاء اعضاء هيأت رسانيده و به واحد ثبتي ابلاغ نمايد. در صورتي كه رأي به مرحله اجرا درآمده باشد مراتب اشتباه به هيأت نظارت ثبت استان گزارش ميشود.
بر طبق ماده 5 آييننامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض رأي هيأت نظارت داراي مقدمهاي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آراء نباشد نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد خواهد شد و در آن صريحاً قيد شود كه قطعي است يا قابل تجديدنظر ميباشد چون بعضي از هيأتهاي نظارت رعايت مواد فوق را ننمودند سازمان ثبت طي بخشنامه 8328/3 مورخه 19/11/58 مراتب را به كليه هيأتهاي نظارت اعلام نمود و در بخشنامه مذكور قيد شده كه چنانچه موضوعي كه در هيأت مطرح ميشود و تكليفي براي ادارات ثبت يا طرفين اختلاف تعيين ننمايد آراء هيأت نظارت كه قابل تجديد نظر هستند بايد رونوشت آن را اداره ثبت تهيه و در تابلو اعلانات نصب و تاريخ الصاق در تابلو اعلانات با تمام حروف قيد شود و يادآوري شود كه تا 20 روز قابل تجديدنظر است و چنانچه ذينفع اعتراض دارد بايد ظرف 20 روز اعتراض خود را به واحد ثبتي محل وقوع ملك تسليم نمايد تا پرونده جهت طرح در شوراي عالي ثبت حسب مورد به اداره كل امور اسناد يا اداره كل امور املاك ارسال گردد. برابر رأي شماره 13 مورخ 28/1/78 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري تا زماني كه آراء قابل تجديدنظر هيأتهاي نظارت اجرا نشدهاند در صورت وصول اعتراض قابليت تجديدنظر در شورايعالي ثبت را دارند.
شوراي عالي ثبت فقط در تهران تشكيل ميشود در صورتي كه هيأت نظارت در هر اداره كل ثبت استان تشكيل ميگردد و شورايعالي ثبت هفتهاي يك بار در محل سازمان ثبت بايد تشكيل جلسه بدهد.
شوراي عالي ثبت داراي دو شعبه است:
1 ـ شعبه مربوط به امور املاك
2ـ شعبه مربوط به امور اسناد
هر شعبه شوراي عالي ثبت داراي سه عضو ميباشد. 2 نفر عضو قضايي و يك نفر عضو ثبتي؛ دو نفر عضو قضايي را رئيس قوه قضاييه انتخاب مينمايد و بايد از قضات ديوان عالي كشور باشند و عضو ثبتي شعبه امور املاك مديركل اداره امور املاك ميباشد و عضو ثبتي شعبه امور اسناد مديركل اداره كل امور اسناد است.
برابر تبصره 4 ماده 25 اصلاحي ق - ث آراء هيأتهاي نظارت در مورد اختلاف در تصرف و تعارض در اسناد مالكيت و اشكال و يا اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت ميباشد ولي رئيس سازمان ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هيأتهاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مينمايد و در صورتي كه رأي هيأت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده ميشود در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هيأتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود قبلاً گفتيم هيأتهاي نظارت بايد در آراء خود قيد نمايند كه رأي صادره قطعي است يا قابل تجديدنظر چنانچه قطعي باشد اداره ثبت بايد نسبت به اجرا آن اقدام نمايد و اگر قابل تجديدنظر باشد رونوشت آن را در تابلو اعلانات الصاق و ذينفع به مدت 20 روز حق اعتراض دارد و پس از وصول اعتراض سوابق امر به شوراي عالي ثبت ارسال ميگردد از هر يك از آراء هيأت نظارت بايد يك نسخه به اداره دبيرخانه سازمان ثبت فرستاده شود و همچنين برابر تبصره ماده 20 آييننامه قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و تبصره ماده 8 آييننامه ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي مرجع تجديدنظر نسبت به تصميمات و آراء هيأتهاي نظارت كه در مقام رسيدگي به اشتباه در آراء هيأتهاي حل اختلاف اتخاذ نمودهاند، شوراي عالي ثبت ميباشد.
تكليف رئيس سازمان ثبت در مورد آراء مخالف قانون و متناقض
وقتي كه رئيس سازمان ثبت اطلاع يافت كه در يك و يا چند هيأت نظارت در يك موضوع واحد آراء متناقض صادر شده و يا اين كه رأي يا آراء خلاف قانون از هيأت نظارت صادر شده اعم از اين كه اين اطلاع از طريق واحدهاي ثبتي يا ادارات كل ثبت داده شود و رئيس سازمان هم رأي را مخالف قانون تشخيص دهد در اين موارد مكلف است جهت ايجاد وحدت رويه موضوع را به شوراي عالي ثبت ارجاع نمايد و رأي وحدت رويه بايد به كليه هيأتهاي نظارت ابلاغ گردد و براي همگي هيأتهاي نظارت لازم الاتباع است و آراء وحدت رويه بايد در روزنامه رسمي منتشر گردد و عند الاقتضاء در هفتهنامه دادگستري درج و در آخر هر سال مجموع آنها از طرف سازمان ثبت چاپ و منتشر شود
مطالب مشابه :
نحوه تنظیم و نوشتن استشهادیه محلی
نحوه تنظیم و نوشتن استشهادیه محلی. بسمه تعالي. استشهاديه محلي بدين وسيله استشهاد و استعلام
فرم خام استشهاد محلی
شركت تعاوني مسكن مهرشماره 80 دزفول - فرم خام استشهاد محلی - تهیه زمین باکاربری مسکونی واحداث
چگونه یک استشهادیه محلی بنویسیم؟
آواي محلي طغراجه درچشم
نمونه دادخواست تخليه اماكن تجاري
استشهاد محلي. وجود گواهي شهود به شرح استشهاديه محلي تقاضاي معاينه محل و تحقيق محلي را
نمونه استشهاد و دادخواست اعسار از پرداخت محکومٌ به
(حقوقی، ادبی و اجتماعی) - نمونه استشهاد و دادخواست اعسار از پرداخت محکومٌ به (استشهاد محلي))
نحوه تنظيم دادخواست اعسار از محكوم به (مهريه )
استشهاديه محلي. بدينوسيله از اهالي محترم محل و مطلعين مومن و مسلمان طلب گواهي مينمايم
اختلافات ثبتي
در تاريخ 2/8/60 با تسليم يك برگ استشهاد محلي درخواست ثبت پلاك 644/240 اصلي را نمود در تاريخ 7/8
برچسب :
استشهاد محلي